Kiat Membeli Unit Properti yang Belum Bisa AJB, Baru Sebatas PPJB, namun Konsumen Sudah Harus Bayar Lunas
Catatkan PPJB ke Kantor Pertanahan, agar Keberadaan
PPJB Tertuang ke dalam Sertifikat Hak Atas Tanah dan Kepastian Hukum Pihak
Pembeli Aman dan Pasti
Question : Konsumen produk properti yang sudah bayar lunas harga pembelian unit rumah ataupun rumah susun, namun belum balik-nama sertifikat tanahnya, jika pihak penjual atau developer (pengembang) jatuh pailit, maka status konsumen ialah sebatas “kreditor konkuren” yang berebutan sisa-sisa remah kue “budel pailit” dengan “kreditor-kreditor konkuren” lainnya setelah didahulukan hak tagih “kreditor preferen” maupun “kreditor separatis”? Itu apa bedanya dengan hanya kebagian tulang-belulang, sekalipun konsumen selaku pembeli telah bayar lunas unit properti?
Brief Answer : Hindari membeli produk properti yang belum pecah “sertifikat
tanah induk”, alias hanya membeli properti dari pihak pengembang yang telah
memecah sertifikat tanahnya ke bentuk kapling-kapling tanah yang dijual per masing-masing
unit properti yang mereka tawarkan. Langkah kedua, pastikan pihak pengembang
selaku penjual properti mencatatkan peristiwa hukum PPJB (Perjanjian Pengikatan
Jual Beli) antara pihak konsumen (pembeli) dan pihak developer (penjual) ke
Sertifikat Hak Atas Tanah unit kapling yang dibeli oleh pihak konsumen.
Pastikan kedua hal tersebut tercantum sebagai kewajiban pihak penjual di
dalam PPJB, agar pihak pengembang memiliki kewajiban moral maupun kewajiban
hukum untuk mencatatkan adanya PPJB terhadap sertifikat tanah unit kapling yang
telah dibeli dan dibayar lunas oleh pihak konsumen. Dengan cara seperti itulah,
pihak konsumen dapat menyamakan status hierarkhinya sejajar atau setara dengan “kreditor
separatis” maupun “kreditor preferen”—mengingat bila telah terdapat catatan
mengenai Perjanjian Pengikatan Jual Beli sebagaimana dimaksud di atas, maka Hak
Atas Tanah atau Hak Milik Atas Satuan Rumah Susun tidak dapat dilakukan
peralihan hak selain kepada pihak yang tercantum dalam perjanjian.
PEMBAHASAN:
PERATURAN MENTERI AGRARIA DAN
TATA RUANG/
KEPALA BADAN PERTANAHAN
NASIONAL
NOMOR 16 TAHUN 2021
TENTANG
PERUBAHAN KETIGA ATAS PERATURAN
MENTERI NEGARA AGRARIA/ KEPALA BADAN PERTANAHAN NASIONAL NOMOR 3 TAHUN 1997
TENTANG KETENTUAN PELAKSANAAN PERATURAN PEMERINTAH NOMOR 24 TAHUN 1997 TENTANG
PENDAFTARAN TANAH
Pasal 127B
(1) Pihak yang berkepentingan dapat mengajukan permohonan
pencatatan perjanjian pengikatan jual beli atau perjanjian sewa atas tanah
terdaftar ke Kantor Pertanahan.
(2) Pencatatan sebagaimana
dimaksud pada ayat (1) dilakukan pada daftar umum dan/atau Sertipikat Hak Atas
Tanah atau Hak Milik Atas Satuan Rumah Susun pada halaman sebab perubahan
dengan kalimat:
a. “Hak Atas Tanah / Hak Milik Atas Satuan Rumah Susun ini
merupakan objek Perjanjian Pengikatan Jual Beli antara Pemegang Hak dengan …
sesuai dengan Akta Perjanjian Jual Beli Nomor … tanggal … yang dibuat oleh … ,
Notaris di … .”;
b. “Hak Atas Tanah / Hak Milik
Atas Satuan Rumah Susun ini merupakan objek Perjanjian Perjanjian Sewa antara
Pemegang Hak dengan … sesuai dengan Akta Perjanjian Sewa Nomor … tanggal … yang
dibuat oleh … , Notaris di … .”
(3) Pencatatan sebagaimana
dimaksud pada ayat (1) dilakukan atas permohonan Pihak Yang Berkepentingan
dengan ketentuan:
a. menyampaikan salinan akta perjanjian pengikatan jual beli
atau perjanjian sewa atas tanah dan identitas para pihak ke Kantor Pertanahan; dan
b. membawa asli Sertipikat Hak Atas Tanah atau Hak Milik
Atas Satuan Rumah Susun yang bersangkutan untuk dicatat.
(4) Catatan sebagaimana
dimaksud pada ayat (2) dihapus setelah permohonan penghapusan catatan oleh
pemohon pencatatan dan dilakukan pada daftar umum dan/atau Sertipikat Hak Atas
Tanah atau Hak Milik Atas Satuan Rumah Susun pada halaman sebab perubahan dengan
kalimat:
a. “Pencatatan Hak Atas Tanah /
Hak Milik Atas Satuan Rumah Susun ini sebagai objek Perjanjian Pengikatan Jual
Beli dengan Akta Perjanjian Jual Beli Nomor ….. tanggal …. yang dibuat oleh
……., Notaris di ….., hapus”;
b. “Pencatatan Hak Atas Tanah /
Hak Milik Atas Satuan Rumah Susun ini sebagai objek Perjanjian Perjanjian Sewa
dengan Akta Perjanjian Sewa Nomor ….. tanggal …. yang dibuat oleh ……., Notaris
di ….., hapus”.
(5) Pencatatan sebagaimana
dimaksud pada ayat (2) dan penghapusan catatan sebagaimana dimaksud pada ayat
(4) ditandatangani oleh Kepala Kantor Pertanahan atau pejabat yang ditunjuk.
(6) Dalam hal terdapat catatan mengenai perjanjian pengikatan
jual beli sebagaimana dimaksud pada ayat (1) maka Hak Atas Tanah atau Hak Milik
Atas Satuan Rumah Susun tidak dapat dilakukan peralihan hak selain kepada pihak
yang tercantum dalam perjanjian.
© Hak Cipta HERY SHIETRA.
Budayakan hidup JUJUR
dengan menghargai Jirih Payah, Hak Cipta, Hak Moril, dan Hak Ekonomi
Hery Shietra selaku Penulis.