Jual-Beli Tanah Tanpa Mengikuti Prosedur, Semua Pihak Dirugikan dan Tersandera, Saling Mengunci Satu Sama Lainnya
Question : Apa resiko hukum terbesarnya, bila jual-beli tanah tidak mengikuti prosedur hukum pertanahan yang berlaku?
Brief Answer : Bila pembeli membeli sebidang tanah tanpa mengikuti
prosedur peralihan hak atas tanah lewat jual-beli di hadapan Pejabat Pembuat
Akta Tanah (asas terang), sekalipun gugatan yang dialamatkan kepada pihak
pembeli tidak dikabulkan pihak pengadilan, maka bukan berarti itu merupakan
sebentuk “kemenangan” bagi pihak pembeli, karena sejatinya kesemua pihak
menjadi “tersandera” alias saling “terkunci” satu sama lainnya. Pernah terdapat
sengketa dimana istri dari pihak penjual mengajukan gugatan pembatalan
jual-beli tanah yang dilakukan oleh suaminya selaku penjual kepada pihak
pembeli yang kesemuanya didudukkan sebagai Para Tergugat.
Pengadilan menilai bahwa sang istri turut menikmati uang hasil jual-beli,
karenanya dianggap “diam-diam menyetujui jual-beli” yang dilakukan secara
sepihak oleh suaminya tanpa sepengetahuan ataupun persetujuan sang istri. Akan
tetapi, sekalipun pengadilan “menolak” alias “tidak mengabulkan” gugatan sang
istri, akan tetapi pihak pembeli sejatinya juga turut dirugikan karena
tersandera fakta bahwa jual-beli yang terjadi tidaklah mengikuti prosedur “asas
terang dan tunai” yang merupakan prasyarat mutlak dalam hukum agraria,
karenanya tidaklah mungkin dapat direalisasikan “balik-nama” hak atas tanah di
Kantor Pertanahan dari atas nama pihak penjual ke atas nama pihak pembeli.
Kesimpulannya, apapun muaranya bila sengketa berujung ke pengadilan, baik
pihak penggugat maupun pihak pembeli selalu sama-sama dirugikan dan
“tersandera”, menjelma “benang-kusut”. Sederhananya, ikuti prosedur resmi
peralihan hak atas tanah sesuai ketentuan hukum yang berlaku, agar bilamana
terjadi sengketa di kemudian hari, tidak menjelma “deadlock” saling
mengunci tanpa kepastian ataupun perlindungan hukum apapun, baik di pihak
penjual maupun di pihak pembeli—terutama bila posisi Anda ialah selaku pihak
pembeli, adalah hampir percuma membeli hak atas tanah tanpa turut menguasai
legalitas tanahnya.
PEMBAHASAN:
Ada kalanya, lebih baik transaksi jual-beli
dibatalkan, entah oleh pihak pembeli, penjual, maupun oleh gugatan pihak
ketiga, dimana pihak pembeli dapat menuntut kembali uang jual-beli dari pihak
penjual, daripada memaksakan diri membeli tanah secara tidak prosedural. Mengapa
itu menjadi nasehat hukum terbaik, sekalipun terdengar “pahit”? Karena muaranya,
apapun skenario yang kemudian terjadi, jual-beli tanah yang tidak prosedural
selalu berujung pada kerugian seluruh pihak : saling sandera dan saling
mengunci satu sama lainnya.
Untuk memudahkan pemahaman, dapat SHIETRA &
PARTNERS
cerminkan ilustrasi konkretnya sebagaimana putusan Mahkamah Agung RI sengketa jual-beli
tanah register Nomor 2730 K/Pdt/2011 tanggal 30 Mei 2012, perkara antara:
- MARIA MAGDALENA WIYANTI, sebagai
Pemohon Kasasi dahulu Penggugat; melawan
I. ALEXANDER YOHANES POERNOMO KOESNO;
II. AGUSTINUS MULANTO; III. HERLINA; sebagai Termohon Kasasi I, II, dan III
dahulu Tergugat I, II, dan III.
Dalam perkawinan antara Penggugat dan Tergugat I,
tidak ada perjanjian tentang pemisahan harta. Selama perkawinan antara Penggugat
dengan Tergugat I telah diperoleh harta bersama berupa tanah dan bangunan rumah
di atasnya. Pada tahun 1998, Penggugat dan Tergugat I menyewakan rumah tersebut
kepada Tergugat II dan Tergugat III, sehingga sejak saat itu Tergugat II dan Tergugat
III menempati objek rumah dengan status sebagai penyewa sampai dengan tahun
2002.
Tanpa sepengetahuan Penggugat, pada tahun 2001 Tergugat
I mengadakan transaksi jual beli dengan Tergugat II dan Tergugat III terhadap
obyek tanah dan bangunan rumah di atasnya, sebagaimana dinyatakan di dalam
Surat Pernyataan tertanggal 16 April 2001, sekalipun tanah dan bangunan rumah
tersebut merupakan “harta bersama” yang diperoleh Penggugat dan Tergugat I
selama perkawinan.
Tindakan Para Tergugat yang mengadakan transaksi
jual beli atas obyek tanah tanpa melibatkan Penggugat, adalah perbuatan melawan
hukum yakni melanggar hak Penggugat, karena sebagai istri dari Tergugat I, Penggugat
juga berhak atas “harta bersama” tersebut. Baik secara formal maupun secara
substansial, transaksi jual beli yang dilakukan Para Tergugat mengandung “cacat
yuridis”.
Secara formal Surat Pernyataan Jual Beli tersebut
tidak memenuhi kriteria dalam suatu perjanjian jual beli tanah, karena tidak
berupa Akta PPAT sebagai syarat perjanjian jual beli dengan obyek tanah. Transaksi
jual beli tanpa melibatkan istri sah dari pihak penjual, menunjukkan bahwa Tergugat
II dan Tergugat III bukan merupakan “pembeli yang beritikad baik”. Tergugat II
dan Tergugat III menempati obyek tanah dengan status sebagai penyewa, sudah
mengetahui bahwa tanah dimaksud adalah merupakan “harta bersama” dari Penggugat
dan Tergugat I, mengingat sejak tahun 1998 sampai dengan tahun 2002 Tergugat II
dan Tergugat III selalu membayar sewa rumah kepada Penggugat.
Dengan demikian, Para Tergugat telah melakukan
perbuatan melanggar hukum karena transaksi jual beli yang dilakukan sifatnya melanggar
hak Penggugat, Oleh karena Para Tergugat telah melakukan perbuatan melanggar
hukum, maka sudah selayaknya transaksi jual beli atas obyek tanah harus
dibatalkan dan mewajibkan Tergugat II serta Tergugat III, untuk mengosongkan obyek
tanah. Penggugat mengutip juga ketentuan Pasal 1340 Kitab Undang-Undang Hukum
Perdata yang mengatur:
“Suatu perjanjian hanya berlaku antara pihak-pihak
yang membuatnya. Suatu perjanjian tidak dapat membawa rugi kepada pihak-pihak
ke tiga; tak dapat pihak-pihak ke tiga mendapat manfaat karenanya, selain dalam
hal yang diatur dalam Pasal 1317.”
Pihak Tergugat II dan Tergugat III mengajukan
rekonpensi (gugatan-balik), dengan tuntutan agar Penggugat menghadap PPAT untuk
menanda-tangani Akta Jual-Beli. Terhadap gugatan Penggugat, Pengadilan Negeri
Sidoarjo kemudian mengambil putusan sebagaimana register No. 68/Pdt.G/2008/PN.SDA
tanggal 23 Februari 2009, dengan amar sebagai berikut:
“MENGADILI:
Dalam Konvensi
Dalam Pokok Perkara:
- Mengabulkan gugatan Penggugat
untuk sebagian;
- Menyatakan bahwa tanah dan
bangunan rumah yang terletak di kompleks Perumahan DPU Kaveling No.34, Desa
Bungurasih Timur, Kecamatan Waru, Sidoarjo adalah harta bersama milik
Penggugat dan Tergugat I yang telah dijual kepada Tergugat II dan Tergugat III;
- Menolak gugatan Penggugat
untuk selebihnya;
Dalam Rekonvensi:
- Menyatakan gugatan
Penggugat Rekonvensi tidak dapat diterima;”
Dalam tingkat Banding atas permohonan Penggugat, putusan
Pengadilan Negeri di atas kemudian dibatalkan oleh Pengadilan Tinggi Surabaya dengan putusan
No.512/PDT/2009/PT.SBY tanggal 07 Januari 2010, dengan pertimbangan hukum serta
amar putusan sebagai berikut:
- Bahwa, obyek sengketa yang
telah dibeli oleh Tergugat I semula adalah harta bersama Tergugat I dan
Penggugat;
- Bahwa, kemudian Tergugat I
menjual obyek sengketa tersebut kepada Tergugat II dan Tergugat III dengan
harga Rp 39.000.000,00 (bukti P-10) harga tersebut telah dilunasi oleh
Tergugat II dan Tergugat III;
- Bahwa, sebagaimana diakui
oleh Tergugat I bahwa penjualan obyek sengketa tersebut kepada Tergugat II dan
Tergugat III adalah atas kemauan Tergugat I karena pada saat itu Tergugat I
membutuhkan uang untuk biaya sekolah / pendidikan anak -anaknya;
- Bahwa, berdasarkan
pertimbangan tersebut di atas Majelis Hakim berpendapat bahwa perbuatan
Tergugat II dan Tergugat III dalam membeli obyek sengketa dari Tergugat I
adalah dengan dilandasi itikad baik;
- Bahwa, Tergugat
I menjual obyek sengketa adalah untuk membiayai sekolah / pendidikan anak-anak
Tergugat I yang tak lain mereka itu juga anak-anak Penggugat yang sepatutnya
Penggugat tahu darimana asal biaya sekolah pendidikan anak-anaknya tersebut, sehingga patut pula disimpulkan
bahwa penjualan obyek sengketa tersebut secara diam-diam telah diketahui dan
atas seijin Penggugat dan karenanya pula adalah tidak beralasan hukum jika
Penggugat mendalilkan bahwa penjualan obyek sengketa tersebut tidak seijin dan
sepengetahuan Penggugat;
- Bahwa, berdasarkan
serangkaian pertimbangan tersebut di atas, Tergugat II dan Tergugat III yang
beritikad baik haruslah dilindungi secara hukum, sehinggga tuntutan Penggugat
agar pengadilan menyatakan jual beli antara Tergugat I dengan Tergugat II dan
Tergugat III atas obyek sengketa mengandung cacat yuridis tidak beralasan hukum
dan harus ditolak, demikian pula petitum agar pengadilan menyatakan
batal dan tidak mempunyai kekuatan hukum berlaku Surat Perjanjian Jual Beli tanggal
16 April 2001 serta tuntutan pengosongan obyek sengketa juga tidak beralasan
hukum dan karenanya pula harus ditolak;
“Menimbang, bahwa karena pada
hakekatnya gugatan ditolak berdasar alasan dan pertimbangan hukum Hakim Tingkat
Pertama yang diterima dan dibenarkan oleh Pengadilan Tinggi, sedangkan amar
putusan dari Putusan Pengadilan Negeri tersebut keliru karena bersifat
deklarator juga mengundang multi tafsir oleh karena itu amar putusan tersebut
harus dibatalkan dan selanjutnya Pengadilan Tinggi akan mengadili sendiri sebagaimana
tersebut dalam amar putusan ini:
“MENGADILI:
- Menerima permintaan banding
Penggugat / Pembanding;
- Membatalkan putusan
Pengadilan Negeri Sidoarjo tanggal 23 Februari 2009 No.68/Pdt.G.2008/PN.Sda.,
yang dimintakan banding, dan;
MENGADILI SENDIRI:
- Menolak gugatan Penggugat /
Pembanding seluruhnya;”
Pihak Penggugat mengajukan upaya hukum Kasasi, berkeberatan
terhadap pertimbangan hukum pengadilan yang menyatakan bahwa Tergugat I menjual
obyek sengketa adalah untuk membiayai sekolah / pendidikan anak-anak Tergugat I
yang tak lain mereka itu juga anak–anak Penggugat yang sepatutnya Penggugat
tahu darimana asal biaya sekolah pendidikan anak-anaknya tersebut, sehingga
patut pula disimpulkan bahwa penjualan obyek sengketa tersebut secara diam-diam
telah diketahui dan atas seijin Penggugat.
Penggugat menilai pengadilan telah keliru dalam
menerapkan hukum pembuktian, semata karena memakan dalil Tergugat I yang membuat
klaim : “Tergugat I menjual obyek sengketa adalah untuk membiayai sekolah/
pendidikan anak-anak Tergugat I dan seterusnya”. Apabila jual beli di hadapan
PPAT belum dapat dilaksanakan, maka setidak-tidaknya dilakukan Perjanjian
Perikatan Jual Beli (PPJB) di hadapan Notaris. Apabila syarat formal ini
dilalui, maka jual beli ataupun PPJB obyek tanah tidak mungkin dilakukan tanpa mengikut-sertakan
Penggugat, karena baik PPAT maupun Notaris akan menolak dilakukan jual beli
obyek tanah tanpa ikut serta Penggugat sebagai pemilik “harta bersama”.
Dengan tidak dilaksanakannya transaksi jual beli
obyek sengketa di hadapan PPAT / Notaris dan hanya berupa surat pernyataan kesanggupan
membeli oleh Tergugat II dan Tergugat III, maka sejak awal Tergugat II dan
Tergugat III tidak mempunyai itikad baik dalam melakukan transaksi jual beli
obyek tanah. Demikian pula jual beli obyek sengketa tidak memenuhi syarat
formal perjanjian jual beli tanah yang harus dilakukan di hadapan pejabat yang
berwenang.
Dimana terhadapnya, sekalipun nyata-nyata
jual-beli hak atas tanah dilakukan tidak sesuai prosedur hukum pertanahan yang
berlaku tentang kewenangan Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT) dan sekalipun
tiada faedahnya pihak Tergugat selaku pembeli memaksakan diri tetap membeli secara
“cacat prosedur” tanpa bersedia dibatalkan transaksinya, karena muaranya
mustahil pihak PPAT membuatkan AJB tanpa persetujuan istri pihak penjual,
Mahkamah Agung RI membuat pertimbangan serta amar putusan yang sumir, sebagai
berikut:
“Menimbang, bahwa terhadap
alasan-alasan tersebut Mahkamah Agung berpendapat:
“Bahwa alasan-alasan ini tidak
dapat dibenarkan, karena Judex Facti dalam pertimbangan hukumnya sudah tepat
yaitu tidak salah menerapkan hukum, lagi pula pada hakekatnya
keberatan-keberatan / alasan-alasan kasasi ini tidak dapat dibenarkan, karena
keberatan-keberatan / alasan-alasan kasasi ini mengenai penilaian hasil
pembuktian yang bersifat penghargaan tentang suatu kenyataan, hal mana tidak
dapat dipertimbangkan dalam pemeriksaan pada tingkat kasasi;
“Menimbang, bahwa berdasarkan
pertimbangan di atas, lagi pula ternyata bahwa putusan Judex Facti dalam
perkara ini tidak bertentangan dengan hukum dan/atau undang-undang, maka
permohonan kasasi yang diajukan oleh Pemohon Kasasi : MARIA MAGDALENA WIYANTI,
tersebut harus ditolak;
“M E N G A D I L I:
- Menolak permohonan kasasi
dari Pemohon Kasasi: MARIA MAGDALENA WIYANTI tersebut;”
© Hak Cipta HERY SHIETRA.
Budayakan hidup JUJUR
dengan menghargai Jirih Payah, Hak Cipta, Hak Moril, dan Hak Ekonomi
Hery Shietra selaku Penulis.