Riwayat Penguasaan Tanah dan Prosedur Jual Beli adalah PRIORITAS NOMOR SATU dalam Hukum Agraria Nasional
Question : Bagaimana caranya, agar tanah kita sekalipun disengketakan oleh pihak ketiga yang mengaku sebagai pemilik, tidak terbuka celah ataupun potensi untuk dikalahkan oleh pengadilan?
Brief Answer : Terdapat aturan “nomor satu” yang secara konsisten
menjadi norma preseden (best practice) peradilan perkara perdata
sengketa pertanahan, yakni “riwayat penguasaan tanah” dan “prosedur jual beli”.
Bila kedua unsur tersebut sempurna adanya, tanpa menyisakan cela-cacat, maka
gugatan dari pihak manapun tidak akan membawa potensi resiko apapun. Bila
disederhanakan lebih sederhana lagi, cukuplah berfokus pada “prosedur
jual-beli” terkhusus bila objek jual-beli ialah berupa SHM, SHGB, maupun SHGU.
Pastikan tiada cacat-cela apapun dalam “prosedur jual-beli tanah”, baik
berupa tanah hukum adat (girik) maupun tanah yang telah bersertifikat dari
Badan Pertanahan Nasional (BPN)—mengingat bila objek tanah yang
diperjual-belikan telah berupa sertifikat hak atas tanah terbitan BPN, maka
unsur sah-sempurnanya “prosedur jual-beli” sudah cukup—yakni “checking
sertifikat tanah ‘clean and clear’ dan dilakukan di hadapan Pejabat Pembuat
Akta Tanah (PPAT)—tanpa perlu memusingkan urusan “riwayat penguasaan tanah”
mengingat “warkah tanah” hanya dikuasai oleh pihak BPN setempat.
PEMBAHASAN:
Hanya “pembeli yang beriktikad baik” yang mendapatkan
perlindungan hukum oleh negara. Maka, selalu tanyakan kepada diri Anda selaku
calon pembeli tanah setiap kali hendak membeli objek tanah, apapun iming-iming
/ tawaran skema jual-beli dari pihak penjual : Bagaimana agar hukum
mengkategorikan Anda sebagai “pembeli beriktikad baik”, sehingga layak
dilindungi oleh hukum sekalipun kelak terjadi sengketa gugatan hukum oleh pihak
ketiga? Maka jawabannya tidak lain tidak bukan ialah dengan mengikuti
prosedur hukum pertanahan terkait peralihan hak atas tanah baik itu hibah, jual-beli,
tukar-guling, dsb.
Untuk memudahkan pemahaman, dapat SHIETRA &
PARTNERS
ilustrasikan cerminan konkretnya sebagaimana putusan Mahkamah Agung RI sengketa
tanah register Nomor 3485 K/Pdt/2016 tanggal 16 Maret 2017, perkara antara:
- MAKLUM al. P. IN, berdasarkan
Surat Keterangan Kematian tahun 2015 yang dibuat Kepala Desa Sumbersari,
dilanjutkan oleh para ahli waris almarhum yaitu: 1. KUSNADI; 2. INDRA NINGSIH—keduanya
anak-anak Penggugat—sebagai Pemohon Kasasi semula Penggugat; melawan
1. PT AKAR BUMI PERTIWI; 2. BABUN; 3. SU al. B. SUKARSIH; 4. DRAWI
al. P. PUT; 5. HALIL; 6. NING; 7. TUTUK WIJAYANTO; 8. HINDARTI HARAPINI; 9. SRI
AYUNING WITASTUTI; 10. SARI DEWI PRINGISKA DINI; 11. SRI LESTARI PUJIASTUTI; 12.
SYAILENDRA ARIF NUGROHO; 13. DINIHARI PRINCESSI; 14. GIMPONG MOHAMAD HARAPAN; 15.
KUKUH DRAJAD PRAMUDANA; 16. YAYUK MARUTI HARAPINI; 17. KURNIA HARAPINI, sebagai
Para Termohon Kasasi dahulu Tergugat I sampai dengan XVII; dan
1. NOTARIS ERMI SUNARSIH; 2.
KEPALA KANTOR BADAN PERTANAHAN NASIONAL KABUPATEN JEMBER, sebagai Turut
Termohon Kasasi dahulu Turut Tergugat I dan II.
Terhadap gugatan Penggugat, yang kemudian menjadi
putusan Pengadilan Negeri Jember sebagaimana register Nomor 69/Pdt.G/2014/PN.Jr
tanggal 28 Januari 2015, dengan amar sebagai berikut:
“MENGADILI
:
Dalam Pokok Perkara:
1. Mengabulkan gugatan
Penggugat untuk seluruhnya;
2. Menyatakan bahwa Penggugat
adalah ahli waris dari almarhum P. Emi Le;
3. Menyatakan bahwa tanah
sengketa adalah harta peninggalan almarhum P. Emi Le dan jatuh waris kepada
Penggugat;
4. Menyatakan penguasaan
Tergugat I dengan membongkar pagar serta menaruh bahan-bahan bangunan di dalam
tanah sengketa adalah merupakan perbuatan melawan hukum;
5. Menyatakan perbuatan
Tergugat I sampai dengan Tergugat XVII dengan memperjual-belikan serta membalik
nama surat-surat tanah serta menguasai tanah sengketa tanpa sepengetahuan dan
seijin Penggugat selaku ahli waris yang sah adalah merupakan perbuatan melawan
hukum;
6. Menyatakan bahwa segala
bentuk surat-surat akta dan peralihan hak atas tanah sengketa dalam bentuk
apapun yang berkaitan dengan Para Tergugat termasuk Sertifikat Hak Milik Nomor
7822/Sumbersari Dan Sertifikat Hak Guna Bangunan Nomor 3027/Sumbersari adalah
cacat hukum dan tidak mempunyai kekuatan hukum yang mengikat;
7. Menyatakan sah dan berharga
sita jaminan yang diletakkan terhadap tanah sengketa;
8. Menghukum Tergugat I atau
siapa saja yang mendapat hak daripadanya untuk mengosongkan dan mengambil
bahan-bahan bangunan yang ada di dalam tanah sengketa selanjutnya mengembalikan
dan menyerahkan tanah sengketa tersebut kepada Penggugat dan bila perlu dengan
bantuan alat Negara;
9. Menghukum Turut Tergugat I
dan II untuk tunduk pada putusan ini;”
Dalam tingkat banding atas permohonan Tergugat I,
putusan Pengadilan Negeri di atas kemudian dibatalkan oleh Pengadilan Tinggi Surabaya dengan Putusan
Nomor 25/PDT/2016/PT.SBY tanggal 4 Mei 2016, dengan amar sebagai berikut:
“MENGADILI:
- Menerima permohonan banding
dari Pembanding;
- Membatalkan putusan
Pengadilan Negeri Jember Nomor 69/Pdt.G/2014/PN.Jr. tanggal 28 Januari 2015
yang dimohonkan banding tersebut;
Mengadili Sendiri
Dalam Pokok Perkara:
- Menolak gugatan Penggugat
seluruhnya;”
Pihak Penggugat mengajukan upaya hukum Kasasi, dengan
pokok keberatan ialah terhadap kesimpulan Pengadilan Tinggi yang menyatakan bahwa
gugatan barulah diajukan oleh Penggugat setelah 33 tahun, dimana “penelantaran”
selama demikian dijadikan dasar pertimbangan hukum oleh Hakim bahwa Penggugat
tldak berhak atas objek tanah, setidaknya hak Penggugat untuk mempersengketakan
objek tanah telah “kadaluarsa” secara hukum karena melampaui 30 tahun.
Dimana terhadapnya, Mahkamah Agung RI membuat
pertimbangan serta amar putusan yang penting untuk disimak, sebagai berikut:
“Menimbang, bahwa terhadap
alasan-alasan tersebut Mahkamah Agung berpendapat:
“Bahwa alasan tersebut tidak
dapat dibenarkan, oleh karena setelah meneliti secara saksama alasan-alasan
memori kasasi tanggal 5 September 2016 dan kontra memori kasasi tanggal 16
September 2016 dihubungkan dengan pertimbangan Judex Facti Pengadilan Tinggi
Surabaya tidak salah menerapkan hukum dengan pertimbangan sebagai berikut:
- Bahwa Penggugat tidak dapat
membuktikan dalil gugatannya sebagai pemilik atas objek sengketa yang hanya
berdasarkan Penetapan Anak Angkat Nomor 477/Pdt.P/2013/PN Jbr. tanggal 23
November 2013, yang isinya menerangkan peristiwa 50 (lima puluh) tahun yang
lalu dan ternyata Penggugat sejak tahun 1953 tidak pernah menguasai objek
sengketa;
- Bahwa sebaliknya terbukti sejak tahun 1953 dikuasai oleh Surami
yang diteruskan anak-anaknya yaitu Tergugat II, III, IV, V dan VI secara
terus-menerus tanpa ada pihak yang menaruh keberatan, kemudian pada tanggal 2 Agustus 1958 objek sengketa telah dibeli oleh
Latif Arjo (orang tua Tergugat VII sampai dengan XVII) dan telah diterbitkan
Sertifikat Hak Milik Nomor 7822 atas nama anak-anak Latif Arjo (Tergugat VII
sampai dengan XVII);
- Bahwa objek sengketa telah
dijual oleh Tergugat VII sampai dengan Tergugat XVII kepada Tergugat I sesuai
Akta Jual Beli Nomor 420/2013 pada tanggal 13 November 2013 yang dibuat di
hadapan Notaris Erni Dunarsih, S.H., M.Kn. yang kemudian telah diterbitkan
Sertifikat Hak Guna Bangunan Nomor 3027 Kelurahan Sumbersari atas nama Tergugat
I dengan petunjuk bekas Hak Yasan Kutipan Petok Nomor 3440, Persil 49, Klas
Blok S.III, luas 8590 m2;
-
Bahwa oleh karena riwayat penguasaan tanah dan prosedur jual beli maka Tergugat
I harus dilindungi sebagai pembeli beriktikad baik;
“Menimbang, bahwa berdasarkan
pertimbangan di atas, ternyata putusan Judex Facti / Pengadilan Tinggi Surabaya
dalam perkara ini tidak bertentangan dengan hukum dan/atau undang-undang, maka
permohonan kasasi yang diajukan oleh Pemohon Kasasi MAKLUM al. P. IN tersebut
harus ditolak;
“M E N G A D I L I:
- Menolak permohonan kasasi
Pemohon Kasasi MAKLUM al. P. IN tersebut;”
© Hak Cipta HERY SHIETRA.
Budayakan hidup JUJUR
dengan menghargai Jirih Payah, Hak Cipta, Hak Moril, dan Hak Ekonomi
Hery Shietra selaku Penulis.