Gugatan Debitor yang Menjadi Bumerang, Pembeli Lelang Eksekusi terhadap Agunan Jaminan Pelunasan Hutang Menggugat-Balik Debitor Pemilik Agunan
Question : Apakah yang sebaiknya dilakukan oleh pembeli lelang eksekusi objek agunan jaminan pelunasan hutang, setelah membeli objek lelang di Kantor Lelang Negara, akan tetapi pihak debitor tidak mau secara sukarela mengosongkan diri ataupun menyerahkan objek agunan yang telah dilelang kepada pembeli lelang, bahkan mengajukan gugatan kepada kreditor maupun kepada pembeli lelang?
Brief Answer : Gunakan kesempatan tersebut untuk mengajukan
gugatan-balik (rekonpensi), dengan pokok tuntutan dalam gugatan-balik berupa
perintah agar pihak debitor mengosongkan objek lelang eksekusi serta membayar
ganti-rugi dengan besaran nominal setara dengan harga sewa per tahun objek
tanah / rumah karena bagaimanapun pihak pembeli lelang tidak dapat menempati ataupun
menikmati objek lelang yang telah ia beli secara sah dari Kantor Lelang Negara.
PEMBAHASAN:
Telah pernah terdapat preseden yang paling
representatif melindungi kepentingan hukum “pembeli lelang eksekusi” atas
agunan, yang dapat SHIETRA & PARTNERS cerminkan ilustrasi konkretnya sebagaimana putusan
Mahkamah Agung RI sengketa lelang-eksekusi terhadap agunan jaminan pelunasan
hutang, register Nomor 1289 K/Pdt/2015 tanggal 28 September 2015, perkara
antara:
- JOHANES GUNAWAN, sebagai Pemohon
Kasasi dahulu Penggugat; melawan
1. ANDRIANUS INDRIANTO ONGKO
WIJAYA, sebagai Termohon Kasasi I dahulu Tergugat I;
2. IGNATIUS BUSONO WIWOHO, S.H.,
sebagai Turut Termohon Kasasi II dahulu Tergugat II;
3. PEMERINTAH REPUBLIK
INDONESIA Cq. KEMENTERIAN KEUANGAN Cq. DIREKTORAT JENDRAL KEKAYAAN NEGARA
(DKJN) Cq. KANWIL IX DKJN SEMARANG Cq. KANTOR PELAYANAN KEKAYAAN NEGARA DAN
LELANG (KPKNL) CABANG PEKALONGAN, sebagai Turut Termohon Kasasi III dahulu Tergugat III;
4. LINA PUJIATI, selaku Turut
Termohon Kasasi IV dahulu Tergugat IV.
Penggugat merupakan pemilik debitor pemilik agunan
jaminan pelunasan hutang, yang akibat wanprestasi membayar / melunasi
hutangnya, pihak kreditor (Tergugat I) melakukan lelang-eksekusi terhadap
agunan dimaksud. Tanggal 25 April 2012, Tergugat I dengan bantuan perantaraan
Tergugat III telah melakukan pelelangan / lelang eksekusi terhadap barang
jaminan milik Penggugat berupa sebidang tanah dan bangunan, yang kemudian
dimenangkan oleh Tergugat IV (pembeli lelang). Adapun yang kemudian menjadi
pokok tuntutan dalam Surat Gugatan Penggugat (petitum), yakni Penggugat
mohon kepada Pengadilan Negeri Semarang agar membatalkan lelang eksekusi dan
risalah lelang segala akibat hukumnya.
Yang unik dari perkara ini, pihak Tergugat IV
selaku “pembeli lelang”, mengajukan gugatan-balik (rekonpensi), dengan dalil bahwa
akibat perbuatan Penggugat, Tergugat IV selaku pembeli lelang telah menjadi pemilik
sah objek tanah dan bangunan, sejak memenangkan lelang yaitu tanggal 25 April
2012, akan tetapi hingga saat ini tidak bisa menikmati apa yang menjadi
haknya, sehingga mengakibatkan kerugian pada diri Tergugat IV, maka sudah sepantasnya
apabila Penggugat dihukum untuk membayar ganti rugi kepada Tergugat IV sebesar
Rp100.000.000 yang harus dibayarkan oleh Penggugat kepada Tergugat IV secara
tunai dan seketika dengan perincian:
- Kerugian materiil : Penggugat
menguasai tanah dan bangunan tersebut tanpa hak sejak 2 April 2012 hingga saat
ini (1 tahun lebih), sehingga kerugian Penggugat Rekonvensi dapat
diperhitungkan sebesar Rp25.000.000, dengan asumsi apabila tanah dan bangunan dikontrakan / disewakan
setiap tahun akan memperoleh Rp25.000.000;
- kerugian immateriel
Rp75.000.000.
Sebagai pemilik sah maka Tergugat IV berhak menuntut
agar Penggugat (atau siapa saja yang mendapatkan hak dari padanya, atau siapa
saja yang menguasai objek tanah dan bangunan), untuk menyerahkannya kepada Tergugat
IV dalam keadaan baik dan kosong tanpa apapun, bilamana perlu pelaksanaanya
dengan bantuan alat Negara / Polisi. Pihak Tergugat IV selaku “pembeli lelang”, untuk itu menuntut
agar pengadilan membuat putusan dengan amar:
- Menghukum Penggugat atau
siapa saja yang menguasai tanah dan bangunan untuk menyerahkan tanah dan
bangunan kepada Tergugat IV dalam keadaan baik dan kosong tanpa beban apapun,
bilamana perlu pelaksanaannya dengan bantuan alat Negara / Polisi, 7 (tujuh)
hari setelah putusan berkekuatan hukum tetap;
- Menghukum Penggugat membayar
ganti rugi kepada Tergugat IV sebesar Rp100.000.000 yang harus dibayarkan
secara tunai dan seketika.
Terhadap gugatan Penggugat maupun gugatan-balik pihak
Tergugat IV, Pengadilan Negeri
Semarang kemudian memberikan Putusan Nomor 118/Pdt.G/2013/PN.SMG tanggal 11
Desember 2013, dengan amar sebagai berikut:
DALAM KONVENSI:
DALAM POKOK PERKARA:
- Menolak
gugatan Penggugat untuk seluruhnya;
DALAM REKONVENSI:
1. Mengabulkan gugatan
Penggugat Rekonvensi untuk sebagian;
2. Menyatakan sah hukumnya
lelang eksekusi dan Risalah Lelang Nomor 278/2012 tanggal 25 April 2012 atas
tanah dan bangunan SHM Nomor 485/Limpung luas tanah 680 m² (enam ratus delapan
puluh meter persegi);
3. Menyatakan Penggugat
Rekonvensi adalah pemenang lelang yang sah dan pemilik yang sah serta yang
berhak atas tanah dan bangunan Sertifikat HM Nomor 485;
4. Menyatakan Tergugat
Rekonvensi telah melakukan perbuatan melawan hukum yang berakibat merugikan
Penggugat Rekonvensi;
5. Menghukum
Tergugat Rekonvensi atau siapa saja yang menguasai tanah dan bangunan
Sertifikat HM Nomor 485/Limpung untuk menyerahkannya kepada Penggugat
Rekonvensi dalam keadaan baik dan kosong tanpa beban apapun, bilamana perlu
pelaksanaannya dengan bantuan alat Negara / Polisi, 7 (tujuh) hari setelah
putusan berkekuatan hukum tetap;
6. Menghukum
Tergugat Rekonvensi untuk membayar ganti rugi kepada Penggugat Rekonvensi
sebesar Rp25.000.000,00 (dua puluh lima juta rupiah) yang harus dibayar secara
tunai dan seketika;
7. Menolak gugatan Penggugat
Rekonvensi selebihnya;”
Dalam tingkat Banding atas permohonan Penggugat, putusan
Pengadilan Negeri di atas telah dikuatkan oleh Pengadilan Tinggi dengan Putusan Nomor
180/Pdt/2014/PT.Smg Tanggal 16 Juni 2014, dengan amar sebagai berikut:
“MENGADILI:
1. Menerima permohonan banding
dari Pembanding semula Penggugat;
2. Menguatkan putusan
Pengadilan Negeri Semarang tanggal 11 Desember 2013 Nomor
118/Pdt.G/2013/PN.Smg. yang dimohonkan banding tersebut;”
Pihak Penggugat selaku debitor mengajukan upaya
hukum Kasasi, dimana terhadapnya Mahkamah Agung RI membuat pertimbangan serta
amar putusan sebagai berikut:
“Menimbang, bahwa terhadap
alasan-alasan tersebut Mahkamah Agung berpendapat:
“Bahwa alasan-alasan kasasi
tersebut tidak dapat dibenarkan, oleh karena setelah membaca dan meneliti
memori kasasi dan kontra memori kasasi para pihak dalam perkara a quo
dihubungkan dengan putusan Judex facti (PN/PT), bahwa dikarenakan pokok Gugatan
Penggugat dalam perkara a quo merupakan Gugatan ‘Wanprestasi’ yang didasarkan
kepada suatu Perjanjian, maka Pengadilan Negeri Semarang atau Judex Facti (PN)
berwenang untuk memeriksa dan mengadili perkara a quo, sebagaimana pertimbangan
Hukum putusan Judex Facti telah tepat dan benar serta tidak bertentangan dengan
Hukum;
“Bahwa terbukti Penggugat mempunyai hutang kredit kepada
Tergugat yang sudah jatuh tempo dan belum dibayar, maka untuk pelunasannya
dapat diambil dari jual lelang barang agunan hal itu bukan perbuatan melawan
hukum;
“Menimbang, bahwa berdasarkan
pertimbangan di atas, ternyata putusan Judex Facti Pengadilan Tinggi Semarang
dalam perkara ini tidak bertentangan dengan hukum dan/atau undang-undang, maka
permohonan kasasi yang diajukan oleh Pemohon Kasasi JOHANES GUNAWAN tersebut
harus ditolak;
“M E N G A D I L I:
- Menolak permohonan kasasi
dari Pemohon Kasasi Johanes Gunawan tersebut;”
© Hak Cipta HERY SHIETRA.
Budayakan hidup JUJUR
dengan menghargai Jirih Payah, Hak Cipta, Hak Moril, dan Hak Ekonomi
Hery Shietra selaku Penulis.