Sertifikat Tanah yang Lebih Tua Usianya (maka) Lebih Kuat Kekuatan Hukumnya, daripada Sertifikat Tanah “Tumpang-Tindih” yang Terbit Dikemudian Hari
Question : Yang menerbitkan sertifikat tanah yang tumpang-tindih dengan tanah milik kita, adalah BPN. Namun mengapa jadi kita, yang justru direpotkan untuk menggugat agar sertifikat tanah yang tumpang-tindih tersebut dibatalkan? Bukankah untuk diterbitkannya suatu sertifikat tanah, wajib didahului proses pengukuran bidang tanah oleh petugas ukur BPN, sehingga bagaimana mungkin terjadi tumpang-tindih lalu pihak BPN selaku penerbit sertifikat tanah lepas tanggung-jawab dan lepas-tangan begitu saja?
Brief Answer : Dari preseden yang ada menurut praktek peradilan (best
practice), suatu peristiwa hukum berupa “tumpang-tindih sertifikat tanah”
dimaknai sebagai:
“Bahwa telah benar bahwa ketika terbit lebih
dari 1 (satu) Sertifikat Hak Milik untuk orang yang berbeda untuk sebidang
tanah yang sama (tumpang tindih) maka sertifikat hak yang terbit terlebih dahulu in casu 3
(tiga) sertifikat atas nama almarhumah Ientje Kumala adalah sertifikat hak yang
sah;”
PEMBAHASAN:
PERATURAN MENTERI AGRARIA DAN
TATA RUANG/
KEPALA BADAN PERTANAHAN
NASIONAL
NOMOR 16 TAHUN 2021
TENTANG
PERUBAHAN KETIGA ATAS PERATURAN
MENTERI NEGARA AGRARIA/ KEPALA BADAN PERTANAHAN NASIONAL NOMOR 3 TAHUN 1997
TENTANG KETENTUAN PELAKSANAAN PERATURAN PEMERINTAH NOMOR 24 TAHUN 1997 TENTANG
PENDAFTARAN TANAH
Pasal 74
Permohonan pengukuran bidang tanah diajukan dalam
rangka:
a. persiapan permohonan hak
baru, seperti pengukuran bidang tanah, pulau kecil dan wilayah perairan;
b. pemecahan, pemisahan, dan
penggabungan bidang tanah;
c. pengembalian batas;
d. penataan batas dalam rangka
konsolidasi tanah;
e. inventarisasi pemilikan dan
penguasaan tanah dalam rangka pengadaan tanah bagi pembangunan untuk
kepentingan umum sesuai dengan ketentuan peraturan perundang-undangan;
f. permohonan pengukuran untuk
objek yang menjadi perkara di pengadilan dan/atau melaksanakan putusan
pengadilan; atau
g. lain-lain dengan persetujuan
Pemegang Hak.
Pasal 78
Petugas pengukuran mempunyai tugas meliputi:
a. melakukan persiapan dengan
membuat peta kerja, melakukan telaah, analisis risiko dan rencana mitigasi
terhadap bidang tanah yang akan diukur terhadap potensi masalah yang
ditimbulkan, antara lain sengketa batas, tumpang tindih dan masalah lainnya;
b. koordinasi dengan
pihak-pihak terkait dalam rangka meminimalkan potensi masalah yang ditimbulkan;
c. menetapkan batas bidang
tanah berdasarkan Surat Pernyataan Pemasangan Tanda Batas dan
Persetujuan Pihak yang Berbatasan;
d. membantu penyelesaian
sengketa mengenai batas bidang tanah yang dituangkan dalam Risalah Penyelesaian
Sengketa Batas (d.i. 200);
e. melaksanakan pengukuran dan
Pemetaan Bidang Tanah;
f. membuat Gambar Ukur dan Peta
Bidang Tanah dan/atau berita acara; dan
g. memastikan bidang yang
diukur telah dipetakan di peta pendaftaran dalam Aplikasi Komputerisasi
Kegiatan Pertanahan, dan bila diperlukan melakukan penataan dan perbaikan pada
peta pendaftaran.
Pasal 79
Setelah petugas pengukuran menerima perintah
pengukuran, dilakukan persiapan sebagai berikut:
a. merencanakan pengukuran di
atas peta pendaftaran atau peta lainnya yang memenuhi syarat dan melakukan
analisis risiko serta rencana mitigasi terhadap bidang tanah yang akan diukur
terhadap potensi masalah yang ditimbulkan;
b. memeriksa peralatan yang
sesuai dengan rencana lokasi dan tersedianya titik dasar teknik di sekitar
bidang tanah yang dimohon; dan
c. menyampaikan pemberitahuan
baik secara tertulis atau melalui media komunikasi lainnya kepada pemohon
mengenai waktu pelaksanaan penetapan batas dan pengukuran.
Yang patut disayangkan ialah, ketentuan-ketentuan
di atas mensyaratkan “itikad baik” pihak petugas / aparat / pejabat di Kantor
Pertanahan setempat bersangkutan untuk mematuhi dan menjalankan “amanat”
peraturan, karena tiada pengaturan mengenai sanksi bagi petugas yang melalaikannya.
Muaranya, ketika terbit sertifikat hak atas tanah yang nyata-nyata “tumpang-tindih”
(overlaping) dengan hak atas tanah warga lainnya, warga yang dirugikan
yang dibebani kerepotan untuk mengajukan gugatan perdata dalam rangka membatalkan
sertifikat hak atas tanah yang tumpang-tindih.
Untuk memudahkan pemahaman, dapat SHIETRA &
PARTNERS cerminkan
salah satu ilustrasi konkretnya sebagaimana putusan Mahkamah Agung RI sengketa “tumpang-tindih
sertifikat tanah” register Nomor 1746 K/PDT/2015 tanggal 23 Februari 201623
Februari 2016, perkara antara:
1. HJ. SALEHA; 2. SUL DJAFAR
Alias MS DJAFAR, sebagai Para Pemohon Kasasi dahulu Tergugat I dan II; melawan
1. TONNY HENDRY KOSINAYA; 2.
ANNASTASIA VONNY KOSINAYA; 3. BERNADETH S, KOSINAYA; 4. CKRISTIAN HENDYNATA
KOSINAYA; 5. DHANY HENDYNATA KOSINAYA, sebagai Para Termohon Kasasi dahulu Para Penggugat; dan
- 1. H. DJAENUDDIN DG. SIJA; 2.
DEWI; 3. CAMAT TAMALATE selaku PPAT KECAMATAN TAMALATE; 4. PEMERINTAH NEGARA
REPUBLIK INDONESIA cq. KEPALA BADAN PERTANAHAN NASIONAL R.I. cq. KEPALA
KANTOR WILAYAH BADAN PERTANAHAN NASIONAL PROVINSI SULAWESI SELATAN, cq.
KEPALA KANTOR PERTANAHAN KOTA MAKASSAR; 5. CAMAT RAPPOCINI selaku PPAT
Kecamatan Rappocini, sebagai Para Turut Termohon Kasasi dahulu Tergugat III,
IV, Turut Tergugat I, II dan III.
Terhadap gugatan Penggugat, Pengadilan Negeri
Makasar telah memberikan Putusan Nomor 43/PDT.G/2013/PN.MKS tanggal 15 Januari
2014, dengan amar sebagai berikut:
“MENGADILI:
1. Mengabulkan gugatan Para
Penggugat untuk sebagian;
2. Menyatakan bahwa sebidang
tanah seluas 3.250 m2, yang terletak di jalan Tala Salapang, Kelurahan
Gunungsari (d/h Kelurahan Mangasa), Kecamatan Rappocini (d/h Kecamatan
Tamalate), Kota Makasar dengan batas-batas sebagai berikut :
- Utara : Jalan Kompleks P
& K;
- Timur : Lorong perumahan;
- Selatan : Jalan Talasalapng;
- Barat : Lorong dan Rumah
Parida DG.Tasa;
Sebagaimana terurai dalam Sertifikat hak milik
(SHM.) Nomor 1212/Mangasa tahun 1983,GS. Nomor 2776 tanggal 31 Oktober 1983
seluas 1.555 m2, SHM. Nomor 1213/Mangasa tahun 1983, GS. Nomor 2777 tanggal 31
Oktober 1983 seluas 1.283 m², dan SHM. Nomor 1214/Mangasa Tahun 1983 Gs. Nomor
2778 tanggal 31 Oktober 1983 seluas 412 m2, adalah milik / harta peninggalan
almarhumah Ince Kumala (Isteri Penggugat I / Ibu Penggugat II, III, IV, V);
3. Menyatakan para Penggugat
adalah Ahli waris dai Almarhumah Ince Kumala dan berhak untuk mewarisi tanah
sengketa;
4. Menyatakan Tergugat I,
Tergugat II dan Turut Tergugat II telah melakukan Perbuatan Melawan Hukum;
5. Menyatakan Sertifikat Hak
Milik Nomor 02931/Mangasa, Surat Ukur Nomo 1472/1992, tanggal 21 Oktober 1992,
luas 1.566 dan Sertifikat Hak Milik Nomor 02959/ Mangasa Surat Ukur Nomor
1500/1992, tanggal 21 Oktober 1992, luas 1.573 masing-masing atas nama Ny.
Hajjah Saleha tidak sah dan tidak mempunyai kekuatan hukum yang mengikat;
6. Menghukum Tergugat I dan
Tergugat II atau siapa saja yang mendapatkan hak dari padanya untuk
mengembalikan / menyerahkan tanah milik Penggugat tersebut kepada Penggugat
dalam keadaan kosong;
7. Menghukum para turut
Tergugat untuk tunduk dan taat terhadap putusan ini;
8. Menghukum Tergugat untuk
membayar biaya perkara sebesar Rp2.696.000,00 (dua juta enam ratus sembilan
puluh enam ribu rupiah);
9. Menolak gugatan Para
Penggugat untuk selain dan selebihnya;”
Dalam tingkat Banding atas permohonan Tergugat I dan
II, putusan Pengadilan Negeri di atas kemudian dikuatkan oleh Pengadilan Tinggi Makasar dengan Putusan Nomor
245/PDT/2014/PT.MKS tanggal 16 Desember 2014.
Pihak Tergugat mengajukan upaya hukum Kasasi, dimana
terhadapnya Mahkamah Agung RI membuat pertimbangan serta amar putusan sebagai
berikut:
“Menimbang, bahwa terhadap
alasan-alasan tersebut Mahkamah Agung berpendapat:
“Bahwa alasan-alasan tersebut
tidak dapat dibenarkan, oleh karena setelah meneliti secara saksama memori
kasasi tanggal 23 Februari 2015 dan kontra memori kasasi tanggal 30 Maret 2015
dan dihubungkan dengan putusan Judex Facti dalam hal ini Pengadilan Tinggi
Makassar yang menguatkan putusan Pengadilan Negeri Makassar ternyata sudah
tepat dan tidak salah menerapkan hukum dengan pertimbangan:
“Bahwa fakta persidangan yang
telah dipertimbangkan secara cukup oleh Judex Facti/Pengadilan Tinggi yang
menunjukkan bahwa tanah objek sengketa adalah peninggalan almarhum Ientje
Kumala dibeli dari Sapia, Hera dan Pudji / ahli waris almarhum Bora B. Imba di
hadapan PPAT tanggal 25 Juni 1983, Para Penggugat adalah ahli waris almarhumah
Ientje Kumala sehingga telah benar objek sengketa adalah hak Para Penggugat;
“Bahwa telah benar bahwa ketika terbit lebih dari 1 (satu) Sertifikat Hak Milik
untuk orang yang berbeda untuk sebidang tanah yang sama (tumpang tindih) maka
sertifikat hak yang terbit terlebih dahulu in casu 3 (tiga) sertifikat atas
nama almarhumah Ientje Kumala adalah sertifikat hak yang sah;
“Bahwa SHM. atas objek
sengketa milik Para Penggugat terbukti terbit lebih dahulu yaitu tahun 1983
sedangkan milik Para Tergugat diterbitkan tahun 1992;
“Bahwa penguasaan objek
sengketa oleh Para Tergugat adalah merupakan perbuatan melawan hukum;
“Menimbang, bahwa berdasarkan
pertimbangan di atas, ternyata putusan Judex Facti / Pengadilan Tinggi Makassar
dalam perkara ini tidak bertentangan dengan hukum dan/atau undang-undang, maka
permohonan kasasi yang diajukan oleh Pemohon Kasasi HJ. Saleha dan kawan
tersebut harus ditolak;
“M E N G A D I L I:
- Menolak permohonan kasasi
dari Para Pemohon Kasasi: 1. HJ. SALEHA, 2. SUL DJAFAR Alias MS DJAFAR
tersebut;”
© Hak Cipta HERY SHIETRA.
Budayakan hidup JUJUR
dengan menghargai Jirih Payah, Hak Cipta, Hak Moril, dan Hak Ekonomi
Hery Shietra selaku Penulis.