Ketika Pihak Penjual Tanah Tetap Menguasai Fisik Tanah Jual-Beli secara Melawan Hukum
Question: Bila pihak penjual tanah tidak juga dengan itikad baik menyerahkan penguasaan fisik tanah kepada pihak pembeli, sekalipun telah dibayar lunas dan telah AJB (akta jual beli) secara prosedural di hadapan PPAT (Pejabat Pembuat Akta Tanah), maka sikap penjual yang justru tetap menguasai fisik tanah jual-beli, dapat digugat dengan kriteria “wanprestasi” (ingkar janji) ataukah “PMH” (perbuatan melawan hukum)?
Brief Answer: Bila yang tetap menguasai fisik objek tanah jual-beli,
ialah pihak penjual tanpa menyerahkannya kepada pihak pembeli, maka itu
merupakan sengketa konktraktual “wanprestasi”. Akan tetapi bila pihak penjual
justru membiarkan pihak ketiga menguasai objek tanah jual-beli, maka itu
merupakan “perbuatan melawan hukum” yang dapat digugat karena jelas-jelas merugikan
pihak pembeli, kecuali terdapat hubungan hukum sewa-menyewa antara pihak
pemilik tanah semula dan pihak penyewa sebelum jual-beli terjadi, dimana masa
sewa yang masih tersisa tetap berlaku sekalipun terjadi “peralihan hak” dari
pemilik tanah semula kepada pembeli selaku “pemegang hak” yang baru.
PEMBAHASAN:
Untuk memudahkan pemahaman, dapat
SHIETRA
& PARTNERS ilustrasikan cerminan konkretnya sebagaimana putusan Mahkamah Agung RI sengketa
jual-beli tanah register Nomor 2035 K/Pdt/2021 tanggal 18 Agustus 2021, perkara
antara:
1. ANDRI YUSRIADI alias ASWIN; 2.
J. ALUS RUSMADI, sebagai Para Pemohon Kasasi dahulu Tergugat I dan Tergugat II; melawan
- YAKOP, selaku Termohon Kasasi
dahulu Penggugat.
Penggugat membeli tanah dari Tergugat
II, akan tetapi Tergugat I selaku anak dari Tergugat II tetap menguasai tanah
yang telah dijual oleh Tergugat II kepada Penggugat, dimana kemudian Tergugat I
menyewakan tanah dimaksud kepada para pelapak (pedagang lapak) dengan iuran sewa
bulanan, tanpa mau mengosongkan objek tanah dan menyerahkannya kepada Penggugat.
Pengadilan Negeri mengabulkan gugatan Penggugat, dan menyatakan bahwa Tergugat telah
melakukan “perbuatan melawan hukum” (PMH).
Dalam tingkat Banding, yang
menjadi putusan Pengadilan Tinggi Pontianak Nomor 47/PDT/2020/PT.PTK tanggal 9
Juli 2020, berisi pertimbangan hukum serta amar putusan sebagai berikut:
“Menimbang, bahwa selanjutnya
Majelis Hakim Tingkat Banding setelah memeriksa dan mencermati dengan seksama
berkas perkara beserta turunan resmi putusan Pengadilan Negeri Bengkayang Nomor
26/Pdt.G/2019/PN Bek tanggal 6 Mei 2020, maka Majelis Hakim Tingkat Banding
dapat membenarkan dan selanjutnya mengambil alih pertimbangan hukum maupun
alasan-alasan dalam memutus perkara gugatan Pembanding semula Penggugat
tersebut;
“Menimbang, bahwa sedangkan
mengenai keberatan dalam memori banding dari Kuasa Pembanding tertanggal 19 Mei
2020 tersebut di atas pada pokoknya bukanlah merupakan hal yang baru melainkan
hanya merupakan pengulangan saja serta jika dihubungkan dengan fakta hukum yang
terungkap, yakni : bahwa menurut Majelis Hakim Tingkat Pertama pada
pertimbangan hukumnya di dalam putusannya tersebut menyatakan setelah Majelis Hakim
meneliti sertifikat hak milik sebagaimana bukti P-3 tersebut, dasar perolehan /
peralihan hak atas tanah dari J. Alus Rusmadi kepada Yakop yaitu berdasarkan
jual beli sebagaimana tertuang dalam akta jual beli nomor 12/2019 tanggal 19
Maret 2019 yang dibuat oleh dan dihadapan Rudy Safitra, SH., M.Kn selaku PPAT
di Bengkayang, sehingga bukti yang diajukan oleh Penggugat berupa bukti P-2
yaitu Akta jual beli nomor 12/2019 tanggal 19 Maret 2019 dengan bukti P-3
berupa Sertifikat hak milik nomor 01783 / Lembang sebagaimana yang diuraikan
dalam surat ukur tanggal 8 November 2017, nomor 00722 / Lembang / 2017 dengan
luas 610M² mempunyai korelasi yang sinkron dengan dalil gugatan Penggugat dan
bukti-bukti tersebut merupakan bukti otentik yang sah dan di lindungi oleh
Undang-undang sehingga dengan demikian mempunyai kekuatan pembuktian menurut
hukum, sebaliknya setelah Majelis Hakim memeriksa dan meneliti bukti surat yang
diajukan oleh Para Tergugat tidak satupun alat bukti tersebut yang dapat
membuktikan bantahan para Tergugat yang menyatakan tidak pernah bertemu dengan
Penggugat maupun PPAT Rudy Safitra, SH.M.Kn dan tidak pernah menandatangani
Akta Jual Beli begitu juga dengan bantahan mengenai tanah objek sengketa adalah
harta warisan yang belum di bagi, bukti-bukti yang diajukan oleh Para Tergugat sama
sekali tidak mendukung bantahan tersebut, semua bukti yang diajukan oleh Para
Tergugat hanya menerangkan silsilah keluarga dan kematian dari ibu Regina
(istri Tergugat II) dan saksi-saksi yang dihadirkan oleh Para Tergugat yang
pada pokoknya menerangkan bahwa mengetahui tanah objek sengketa adalah milik
Tergugat II namun sama sekali tidak menerangkan riwayat tanah, kapan Tergugat
II memiliki tanah tersebut, tanah tersebut diperoleh atas dasar apa sehingga
dengan demikian Para Tergugat tidak dapat membuktikan dalil bantahannya, yang
mana dari uraian pertimbangan hukum tersebut menurut Majelis Hakim Tingkat
Banding pertimbangan Majelis Hakim Pengadilan tingkat pertama itu sudah tepat
dan benar, maka Pengadilan Tinggi Pontianak tidak perlu untuk lebih lanjut
mempertimbangkannya lagi termasuk terkait mengenai pembuktian berupa keterangan
saksi dan bukti tertulis yang tidak cukup dipertimbangkan oleh Majelis Hakim
Tingkat Pertama sebagaimana keberatan Kuasa Para Pembanding di dalam memori
bandingnya tersebut di atas;
“Menimbang, bahwa mengenai
petitum gugatan poin 7, menghukum Para Tergugat membayar uang paksa (dwangson)
sebesar Rp. 1.000.000,00 (satu juta rupiah) setiap harinya terhitung sejak
putusan diucapkan sampai dengan dipenuhinya isi putusan ini dengan baik, maka
menurut Majelis Hakim Tingkat Banding dapat dikabulkan, agar supaya putusan
dalam perkara ini dapat terlaksana secara sukarela;
“Menimbang, bahwa berdasarkan
alasan dan pertimbangan di atas, maka Pengadilan Tinggi berpendapat, bahwa
putusan Pengadilan Negeri Bengkayang Nomor 26/Pdt.G/2019/PN Bek tanggal 6 Mei
2020 yang dimohonkan banding itu haruslah diperbaiki sedemikian rupa seperti
yang telah disebutkan di atas, sehingga amar selengkapnya menjadi sebagaimana tersebut
di dalam amar putusan ini;
“M
E N G A D I L I :
- Menerima pernyataan
permohonan banding dari Kuasa Para Pembanding semula Para Terggugat;
- Memperbaiki putusan
Pengadilan Negeri Bengkayang Nomor 26/Pdt.G/2019/PN Bek tanggal 6 Mei 2020 yang
dinyatakan mohon banding tersebut sedemikian rupa, sehingga amar selengkapnya
menjadi berbunyi sebagai berikut:
1. Mengabulkan gugatan
Penggugat untuk sebagian;
2. Menyatakan Para Tergugat
telah melakukan perbuatan melawan hukum;
3. Menyatakan sah menurut
hukum tanah obyek sengketa yang dikuasai oleh Tergugat I dengan SHM nomor 01783
yang terletak di Desa Lembang, Kecamatan Sanggau Ledo, Kabupaten Bengkayang
adalah milik Penggugat;
4. Menyatakan menurut hukum
penyewaan lapak diatas SHM nomor 01783 oleh Tergugat I merupakan perbuatan
melawan hukum;
5. Menghukum Tergugat I
untuk mengosongkan tanah obyek sengketa;
6. Menghukum Tergugat I dan
Tergugat II untuk membayar uang paksa (dwangsom) sebesar Rp. 1.000.000,- (satu
juta rupiah) setiap harinya, terhitung sejak putusan diucapkan sampai dengan dipenuhinya
isi putusan ini dengan baik;
7. Menolak gugatan Penggugat
untuk selain dan selebihnya;”
Pihak Tergugat mengajukan upaya
hukum Kasasi, dimana terhadapnya Mahkamah Agung RI membuat pertimbangan serta
amar putusan sebagai berikut:
“Menimbang, bahwa terhadap
alasan-alasan kasasi tersebut Mahkamah Agung berpendapat:
“Menimbang, bahwa terhadap
alasan-alasan kasasi tersebut tidak dapat dibenarkan, setelah meneliti secara
saksama memori kasasi yang diterima tanggal 14 Agustus 2020 dan kontra memori
kasasi yang diterima tanggal 7 September 2020 dihubungkan dengan pertimbangan
judex facti dalam hal ini Pengadilan Tinggi Pontianak yang memperbaiki
Pengadilan Negeri Bengkayang tidak salah menerapkan hukum, dengan pertimbangan
yang telah tepat dan benar;
Bahwa objek sengketa adalah
tanah milik Penggugat yang dibeli dari Tergugat II berdasarkan Akta Jual Beli
Nomor 12 Tahun 2019 tanggal 19 Maret 2019 dibuat oleh dan di hadapan PPAT
(Pejabat Pembuat Akta Tanah) Rudy Safitra, S.H., M.Kn, di Bengkayang dan
diperkuat dengan Sertifikat Hak Milik (SHM) Nomor 01783 / Lembang sebagaimana
yang diuraikan dalam Surat Ukur tanggal 8 November 2017, dengan luas 610 m2
(enam ratus sepuluh meter persegi) dilain pihak, Para Tergugat tidak dapat
membuktikan dalil-dalil bantahannya;
“Menimbang, bahwa berdasarkan
pertimbangan di atas, ternyata bahwa putusan judex facti / Pengadilan Tinggi
Pontianak yang memperbaiki Pengadilan Negeri Bengkayang dalam perkara ini tidak
bertentangan dengan hukum dan/atau undang-undang, maka permohonan kasasi yang
diajukan oleh Pemohon Kasasi ANDRI YUSRIADI alias ASWIN dan kawan tersebut
harus ditolak;
“M E N G A D I L I :
- Menolak permohonan kasasi dari Para Pemohon Kasasi: 1. ANDRI YUSRIADI
alias ASWIN, 2. J. ALUS RUSMADI tersebut;”
© Hak Cipta HERY SHIETRA.
Budayakan hidup JUJUR
dengan menghargai Jirih Payah, Hak Cipta, Hak Moril, dan Hak Ekonomi
Hery Shietra selaku Penulis.