Kehati-Hatian merupakan Kewajiban Hukum Masing-Masing Warga
Question: Ketika ada transaksi, pihak yang kita hadapi selalu menyatakan bahwa kami terlampau “overprotective” dengan minta ini dan itu untuk jaminan dan kepastian. Apakah ada argumentasi singkat, agar mereka mau paham posisi kami dan mau kooperatif?
Brief Answer: Katakan kepada pihak siapapun kita berhadapan
dalam suatu transaksi ataupun ketika membuat kesepakatan : “Saya punya hak untuk bersikap prudent alias
penuh kehati-hatian” atau “Itu adalah
hak saya untuk mendapat kejelasan dan kepastian hukum”. Terkadang memang
mengherankan mencermati fenomena sosial masyarakat kita di Indonesia,
seolah-olah pihak lain tidak punya hak untuk “menjaga diri: dan berhati-hati
agar tidak menjadi korban penipuan ataupun modus-modus sejenis, sekalipun modus
penipuan merajalela dan negeri “agamais” ini tidak pernah kekurangan kalangan
penipu ataupun kriminal, sekalipun pengelola berbagai lembaga pemasyarakatan
selalu membuat jargon klise “penjara telah overcrowded”.
PEMBAHASAN:
Terdapat sebuah preseden yang
dapat menjadi pelajaran bagi masyarakat, dimana kita selaku warga cukup belajar
dari pengalaman warga lainnya tanpa perlu mengalami sendiri “pengalaman buruk”,
sebagaimana dapat SHIETRA & PARTNERS cerminkan lewat ilustrasi
konkret berupa putusan Pengadilan Tinggi DKI Jakarta sengketa perdata
pertanahan register Nomor 317/PDT/2020/PT.DKI tanggal 23 Juli 2020, perkara antara:
- Ir. SANTOSO HALIM, sebagai Penggugat;
melawan
1. Drs. JOHAN EFENDI, selaku Tergugat,
dan
2. KANTOR PEMERINTAH REPUBLIK
INDONESIA cq. KEMENTERIAN AGRARIA DAN
TATA RUANG/KEPALA BADAN PERTANAHAN NASIONAL cq.
KEPALA BADAN PERTANAHAN NASIONAL (BPN) JAKARTA SELATAN, selaku Turut
Tergugat.
Perkara bermula ketika
Penggugat membeli tanah milik Tergugat. namun pada saat Penggugat ingin
menguasai fisik objek tanah, ternyata bahwa ada pihak ketiga (bernama Husin)
yang menguasai dan menempati objek tanah dimaksud, dengan alasan masa sewa-menyewa
dengan Tergugat yang belum selesai, sehingga Penggugat memberikan kesempatan
kepada Tergugat dan Pihak Ketiga tersebut untuk tetap menempati dan menguasai objek
tanah.
Februari 2017, Penggugat
diundang oleh Turut Tergugat untuk dilakukan Mediasi atas permohonan kuasa
hukum Tergugat yang bernama Lenarki Latupeirissa. Dalam pertemuan mediasi
tersebut, pihak Tergugat mengatakan bahwa sertifikat yang dibeli oleh Penggugat
adalah tidak sah, karena Penggugat melakukan jual beli dengan Djohan Effendi
Figur alias bukan Djohan Effendi asli, dimana sertifikat Penggugat yang asli
sudah ditukar dengan sertifikat palsu. Penggugat menerangkan bahwa Penggugat tidak
tahu Djohan Effendi yang melakukan jual beli dengan Penggugat adalah Djohan
Effendi Figur, tetapi sebagai pembeli yang beritikad baik yang harus juga
dilindungi oleh hukum, Penggugat sudah mengecek kebenaran SHM objek tanah ke
Turut Tergugat (BPN) dan ternyata kedua SHM tersebut adalah asli dan tidak
bermasalah, sehingga Penggugat membelinya, bahkan Penggugat telah melakukan
balik-nama pada Turut Tergugat sesuai ketentuan hukum yang berlaku.
Akhirnya Penggugat sepakat
dengan Kuasa Hukum Tergugat yaitu Penggugat akan menarik sertifikat tanah dari
bank (karena Penggugat sudah menjaminkan sertifikat tanah tersebut ke bank)
untuk diganti dengan jaminan tanah baru dari Penggugat, tetapi Tergugat harus
dapat mencari siapa yang melakukan jual beli dengan Penggugat yang katanya
Tergugat sebagai Figur tersebut dan melapor yang bersangkutan ke Kepolisian
serta uang Penggugat harus dikembalikan. Untuk selanjutnya Penggugat dengan
Tergugat termasuk Kuasa Hukumnya Lenarki Latupeirissa, selalu berkoordinasi untuk
menemukan pelaku jual beli Figur yang dimaksudkan oleh Tergugat.
Belakangan diketahui yang
melakukan pemalsuan SHM Nomor 416/Bangka dan SHM Nomor 179/Bangka (objek tanah
jual-beli) adalah pihak ketiga yang menyewa rumah Tergugat, yaitu Husin,
sehingga Penggugat dengan Tergugat sepakat untuk melaporkan Husin ke Polres
Jakarta Selatan dan mengambil tindakan tegas terhadap Husin yang dicurigai
sebagai otak pemalsuannya. Namun ternyata setelah Kuasa Hukum Tergugat
mengeluarkan Husin dari rumah yang berada dalam objek tanah, Tergugat mencabut
Surat Kuasa Lenarki Latupeirissa, padahal setelah rumah digeledah telah
diketahui bahwa Husin melakukan pemalsuan tersebut tidak seorang diri, akan
tetapi melibatkan anak Terggugat, sopir Tergugat, dan orang jaga rumah yang
disewa oleh Husin.
Tergugat sangat tahu bahwa yang
memalsukan sertifikat adalah Husin, namun Tergugat tetap membiarkan Husin
menempati objek tanah dan menjalin hubungan baik dengan Husin dengan menagih
uang sewa dari Husin untuk setiap bulannya. Perbuatan Tergugat seperti demikian
termasuk anak Tergugat, sopir Tergugat, dan orang jaga Tergugat yang dipercayai
untuk menjaga rumah yang disewakan kepada Husin, menjalin hubungan baik dengan
Husin, membiarkan Husin tetap menguasai dan menempati objek tanah sampai
dikeluarkan dari rumah sewa, menangih uang sewa untuk setiap bulannya,
mengindikasikan bahwa adanya keterlibatan Tergugat dan keluarga Tergugat serta
orang-orang dari Tergugat yang turut bersama dalam tindakan pemalsuan tersebut
dan sengaja melakukan jual-beli dengan Penggugat, barulah Tergugat muncul dengan
dalil Penjual adalah Figur hanya untuk mempermainkan dan mengakali Penggugat,
alias modus komplotan dari pihak penjual.
Setelah Husin dikeluarkan dari objek
tanah, secara melawan hukum Tergugat menempatkan lagi pihak ketiga ke dalam objek
tanah tanpa memperdulikan Penggugat sebagai pembeli, bahkan ketika Tergugat mengetahui
SHM jual-beli telah dibalik-nama kepada Penggugat, Tergugat tidak melakukan
upaya hukum berupa mengajukan gugatan perdata terhadap Penggugat dan/atau
mengajukan gugatan terhadap proses balik nama tersebut ke Pengadilan Tata Usaha
Negara. Perbuatan Tergugat, merupakan Perbuatan Melawan Hukum (onrechmatige daad).
Terhadap gugatan Penggugat
selaku pembeli yang dipermainkan oleh pihak penjual tanah, yang kemudian
menjadi putusan Pengadilan Negeri Jakarta Selatan Nomor
240/Pdt.G/2018/PN.Jkt.Sel tanggal 11 Desember 2019, dengan amarnya sebagai
berikut:
“MENGADILI :
Dalam Konpensi:
Dalam Pokok Perkara:
- Menyatakan gugatan Penggugat tidak dapat diterima (niet
ontvankelijke verklaard);
Dalam Rekonpensi:
- Menyatakan gugatan Penggugat Rekonpensi tidak dapat diterima (niet
ontvankelijke verklaard);”
Pihak Penggugat mengajukan
upaya hukum Banding, dimana terhadapnya Pengadilan Tinggi membuat pertimbangan
serta amar putusan yang kurang lazim karena kaya akan pertimbangan hukum,
sebagai berikut:
“Menimbang, bahwa selanjutnya
akan dipertimbangkan apakah prosedurjual beli yang dilakukan oleh Pembanding / semula
Penggugat pada saat jual beli tersebut adalah sah;
“Menimbang, bahwa dari Bukti
P.3, P.4, P.5 dan P.6 diketahui bahwa Pembanding / semula Penggugat telah
melakukan pembelian tanah obyek perkara dan untuk itu dibuktikan dengan Akta
Pengikatan Jual Beli yang dibuat Notaris / PPAT Lusi Indriani, S.H.,M.Kn.
tanggal 12 Agustus 2016 dan Akta Jual Beli yang dibuat oleh Notaris / PPAT Vivi
Novita Ranadireksa, S.H.,M.kn. pada tanggal 2 2 Agustus 2016;
“Menimbang, bahwa saksi Notaris
Lusi Indriani, S.H.,M.Kn memberikan keterangan:
- Bahwa saksi pernah membuat pengikatan jual beli pada tanggal 12 Agustus
2016 atas bidang tanah yang terletak di Jalan Gumuk 12 RT 009/RW 05 yaitu SHM
Nomor 179 dan Nomor 416;
- Bahwa pada waktu pengikatan tersebut pihak penjual yaitu Johan Effendi
dan pembeli adalah Pembanding / semula Penggugat dan saksi yakin itulah
penjualnya karena apa yang saksi pegang adalah berdasarkan data asli yang
diperlihatkan pada saksi;
- Bahwa pada saat itu semua syarat-syaratnya lengkap, ada SHM yang
sudah dilakukan pengecekan ke Kantor Pertanahan Jakarta Selatan;
- Bahwa harga kedua SHM sudah sesuai dengan NJOP pada saat itu;
“Menimbang, bahwa saksi Notaris
Vivi Novita R., S.H.,M.Kn. memberikan keterangan pada intinya:
- Bahwa saksi pernah membuat Akta Jual Beli antara Ir. Santoso Halim
dengan Drs. Johan Effendi pada tanggal 22 Agustus 2016;
- Bahwa syarat jual beli dengan Akta Jual Beli adalah adanya Akta
Pengikatan Jual Beli, sertifikat asli, KTP asli dan Kartu Keluarga asli;
- Bahwa nilai AJB kedua sertifikat senilai 15 milyar rupiah dan cara
pembayaran berdasarkan Akta Pengikatan Jual Beli sudah dibayar lunas;
“Menimbang, bahwa berdasarkan
uraian di atas dapat disimpulkan bahwa sesuai dengan kewenangannya sebagai
Notaris / PPAT yang diberikan oleh undang-undang maka prosedur jual beli atas
tanah obyek perkara sudah sesuai dengan aturan yang ada dan tidak ada yang
dilanggar dalam proses jual beli sehingga dikeluarkan Akta Pengikatan Jual Beli
dan Akta Jual Beli;
“Menimbang, bahwa sehubungan
dengan hal tersebut perlu dikemukakan putusan Mahkamah Agung Nomor 702/K/Sip
1973 tanggal 5 September 1973 yang menegaskan “Pertimbangan Pengadilan
Tinggi yang dibenarkan Mahkamah Agung. Pembatalan Akta Notaris oleh Pengadilan
adalah tidak tepat karena Notaris hanya mencatat apa yang dikemukakan oleh
penghadap dengan tidak diwajibkan untuk menyelidiki keberatan materiil apa yang
dikemukakan kepadanya”;
“Menimbang, bahwa setelah
dilakukan jual beli maka Pembanding / semula Penggugat mengajukan proses balik
nama dan oleh Badan Pertanahan Nasional diberikan Sertifikat Hak Milik Nomor
00179 atas nama Santoso Halim dan Sertifikat Hak Milik Nomor 00416 atas nama
Santoso Halim;
“Menimbang, bahwa menurut Pasal
1868 KUHPerdata: ‘Suatu akta otentik ialah suatu akta dalam bentuk yang
ditentukan oleh undang-undang dibuat oleh atau di hadapan pegawai-pegawai umum
yang berkuasa untuk itu di tempat mana akta dibuat.’;
Menurut Pasal 165 HIR ”Akta
otentik yaitu suatu surat yang diperbuat oleh atau di hadapan pegawai umum yang
berkuasa akan membuatnya mewujudkan bukti yang cukup kuat bagi kedua belah
pihak dan ahli warisnya serta sekalian orang yang mendapat hak dari padanya
yaitu tentang segala hal yang tersebut di dalam surat itu sebagai pemberitahuan
sahaja tetapi yang tersebut kemudian itu sekedar yang diberitahukan itu dengan
pokok dalam akte itu“;
“Menurut Pasal 1870 KUHPerdata
“Suatu akta otentik memberikan diantara para pihak beserta ahli warisnya atau
orang-orang yang mendapat hak dari mereka suatu bukti yang sempurna tentang apa
yang termuat di dalamnya.“;
“Menimbang, bahwa berdasarkan
Pasal 32 Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997 tentang Pendaftaran Tanah
disebutkan: ‘Sertifikat merupakan surat tanda bukti hak yang berlaku sebagai
alat pembuktian yang kuat mengenai data fisik dan data yuridis yang termuat di
dalamnya sepanjang data fisik dan data yuridis tersebut sesuai dengan yang ada
dalam surat ukur dan buku tanah hak yang bersangkutan.’;
“Menimbang, bahwa dari
rangkaian fakta tersebut apakah Pembanding / semula Penggugat dapat
dikategorikan sebagai pembeli yang beritikad baik;
“Menimbang, bahwa menurut Surat
Edaran Mahkamah Agung Nomor 4 Tahun 2016 tentang Pemberlakuan Rumusan Hasil
Rapat Pleno Kamar Mahkamah Agung RI Tahun 2016 sebagai pedoman pelaksanaan
tugas bagi pengadilan yang disebut pembeli beritikad baik adalah:
1. Melakukan jual beli atas obyek tanah tersebut dengan tata cara / prosedur
dan dokumen yang sah sebagaimana telah ditentukan perundang-undangan:
- Pembelian melalui pelelangan
umum;
- Pembelian tanah di hadapan
Pejabat Pembuat Akta Tanah sesuai Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997;
- Pembelian dilakukan dengan
harga yang layak;
2. Melakukan kehati-hatian dengan meneliti obyek tanah yang
diperjanjikan antara lain:
a) Penjual adalah orang yang berhak atas tanah yang menjadi obyek jual
beli sesuai dengan bukti kepemilikan;
b) Tanah / obyek yang diperjual belikan tidak dalam status disita;
c) Tanah obyek yang diperjual belikan tidak dalam status jaminan / hak tanggungan;
d) Terhadap tanah yang bersertifikat telah memperoleh keterangan dari BPN
dan riwayat hubungan hukum antara tanah tersebut dengan pemegang sertifikat;
Dengan kata lain seseorang bisa
dikatakan pembeli yang beritikad baik apabila ia membeli tanah sesuai prosedur /
peratutan perundang-undangan dan sebelumnya telah memeriksa secara seksama
fakta materiil (data fisik) dan keabsahan peralihan hak (data yuridis) atas
tanah yang dibelinya sebelum dan pada saat proses peralihan hak atas tanah;
Jika
kriteria pembeli yang bertikad baik ini telah terpenuhi meski dikemudian hari diketahui
tanah tersebut dibeli dari orang yang tidak berhak (penjual yang tidak berhak)
maka tanah yang sudah dibeli oleh pembeli yang beritikad baik tidak dapat
diganggu gugat oleh siapapun. Pemilik tanah asli hanya dapat mengajukan gugatan
ganti rugi kepada penjual yang tidak berhak, bukan kepada pembeli yang
beritikad baik;
“Hal ini sebagaimana diatur
dalam SEMA Nomor 7 Tahun 2012 di dalam butir ke-IX dirumuskan:
‘Perlindungan harus
diberikan kepada pembeli yang beritikad baik sekalipun kemudian diketahui bahwa
penjual adalah orang yang tidak berhak (obyek jual beli tanah).’;
‘Pemilik asal hanya dapat
mengajukan gugatan ganti rugi kepada penjual yang tidak berhak.’;
“Menimbang, bahwa sehubungan
hal tersebut perlu dikemukakan beberapa putusan Mahkamah Agung yang telah
memutus perkara tentang pembeli yang beritikad baik yaitu :
- Putusan Mahkamah Agung Nomor 1230 K/Sip/1980 menyatakan bahwa pembeli
beritikad baik harus dilindungi;
- Putusan Mahkamah Agung Nomor 251 K/Sip/1958 tanggal 26 Desember 1958
yang menyatakan pembeli yang telah bertindak dengan itikad baik harus
dilindungi dan jual beli yang bersangkutan haruslah dianggap sah;
“Menimbang, bahwa dengan
demikian oleh karena proses jual beli tanah obyek perkara sudah sesuai
dengan prosedur yang diatur dalam peraturan perundang-undangan maka surat-surat
yang dihasilkan untuk itu yaitu berupa Akta Perikatan Jual Beli Nomor 08
dan Nomor 09 tertanggal 12 Agustus 2016 dan Akta Jual Beli Nomor 376/2016
tertanggal 22 Agustus 2016 dan Nomor 377/2016 tertanggal 22 Agustus 2016 serta
proses balik nama terhadap Sertifikat Hak Milik Nomor 179 /Bangka dan
416/Bangka sah dan mempunyai kekuatan mengikat secara hukum;
“Menimbang, bahwa menurut
Undang-Undang Pokok Agraria Nomor 5 Tahun 1960 jual beli adalah proses yang
dapat menjadi bukti adanya peralihan hak dari si penjual kepada si pembeli.
Prinsip dasarnya adalah terang dan tunai yaitu transaksi dilakukan di hadapan
pejabat umum yang berwenang dan dibayarkan secara tunai;
“Menimbang, bahwa menurut
Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 2016 tentang Peraturan Jabatan Pejabat
Pembuat Akta Tanah : PPAT adalah pejabat umum yang diberi kewenangan untuk
membuat akta-akta otentik mengenai perbuatan hukum tertentu mengenai hak atas
tanah atau hak milik atas satuan rumah susun;
“Menurut Pasal 37 ayat (1)
Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997 tentang Pendaftaran Tanah mengatur
salah satunya mengenai peralihan hak atas tanah dan hak milik lain atas satuan
rumah susun melalui jual beli hanya dapat didaftarkan jika dibuktikan dengan
akta yang dibuat PPAT yaitu Akta Jual Beli;
“Menimbang, bahwa berdasarkan
pertimbangan tersebut di atas, maka pihak Pembanding / semula Penggugat
dapat dikategorikan sebagai pembeli yang beritikad baik;
“Menimbang, bahwa dari uraian
di atas maka menurut Majelis Hakim Tingkat Banding, memori banding dari
Pembanding / semula Penggugat beralasan secara hukum dan patut untuk diterima;
“Menimbang, bahwa selanjutnya
Majelis Hakim Tingkat Banding akan mempertimbangkan dalil bantahan dari
Terbanding / semula Tergugat;
“Menimbang, bahwa untuk
mendukung dalil bantahannya Terbanding / semula Tergugat mengajukan bukti surat
TKR.1 sampai dengan TKR.34;
“Menimbang, bahwa dalam
jawabannya Terbanding / semula Tergugat berpendapat bahwa jual beli yang
dilakukan Pembanding / semula Penggugat adalah jual beli yang dilakukan dengan
tipu muslihat dan akal-akalan;
“Menimbang, bahwa dari bukti
putusan perkara pidana Nomor 1073/Pid.B/PN.Jkt.Sel atas nama Terdakwa Husin Ali
Muhammad alias Husin AM (Bukti TKR.31) dapat disimpulkan bahwa tidak ada
pertimbangan hukum dari Majelis Hakim yang menyatakan Pembanding / semula
Penggugat turut serta berperan untuk melakukan tipu muslihat atau akal-akalan
ketika membeli tanah obyek perkara;
“Menimbang, bahwa keterangan
saksi-saksi dari Terbanding / semula Tergugat tidak cukup mendukung dalil
bantahan tentang kepemilikan;
“Menimbang, bahwa dengan
demikian kontra memori banding dari Terbanding / semula Tergugat tidak cukup beralasan
dan tidak dapat diterima;
“Menimbang, bahwa oleh karena
bukti yang diajukan oleh Terbanding / semula Tergugat tidak cukup untuk
mendukung dalil bantahannya maka dengan demikian Pembanding / semula Penggugat
telah dapat membuktikan dalil gugatan tentang sahnya kepemilikan tanah obyek
perkara;
“Menimbang, bahwa selanjutnya
akan dipertimbangkan petitum dari gugatan Pembanding / semula Penggugat;
“Terhadap petitum ke-2, 3, 4,
5, 6, 7 dan 9 sebagaimana telah dipertimbangkan, patut untuk dikabulkan;
“Menimbang, bahwa terhadap
petitum ke-8 yaitu Terbanding / semula Tergugat melakukan perbuatan melawan
hukum dipertimbangkan sebagai berikut:
“Perbuatan melawan hukum diatur
dalam Pasal 1365 KUHPerdata yaitu “Tiap perbuatan yang melanggar hukum dan
membawa kerugian kepada orang lain mewajibkan orang yang menimbulkan kerugian
itu karena kesalahannya untuk mengganti kerugian tersebut”;
“Perbuatan melawan hukum
mempunyai pengertian:
1. Melanggar undang-undang;
2. Melanggar hak subyektif orang lain;
3. Bertentangan dengan kewajiban hukum si pelaku;
4. Bertentangan dengan kesusilaan;
5. Bertentangan dengan sikap kehati-hatian yang sepatutnya dalam masyarakat;
“Menimbang, bahwa terhadap hal
tersebut perlu dicermati putusan perkara pidana Nomor 1073/Pid.B/2018/PN.Jkt.Sel
yang telah menjatuhkan vonis bersalah terhadap Husin Ali Muhammad;
“Menimbang, bahwa dari perkara
tersebut dapat diketahui awalnya Terbanding / semula Tergugat menyerahkan dua
buah sertifikat asli kepada Terdakwa yang menyewa rumah dengan alasan untuk
menurunkan daya listrik. Selanjutnya Terdakwa menyalah-gunakan sertifikat
tersebut sehingga sampai kepada terjadinya jual-beli atas tanah tersebut;
“Menimbang, bahwa perbuatan
Terbanding / semula Tergugat yang menyerahkan dua buah sertifikat asli adalah
suatu perbuatan yang dapat dikategorikan sebagai bentuk ketidak-hati-hatian
dalam masyarakat, karena menyerahkan sertifikat asli tentu akan memungkinkan
terjadinya penyalah-gunaan terhadap sertifikat tersebut, dan faktanya memang
terjadi penyalahgunaan sehinggga menimbulkan masalah yang menyangkut Pembanding
/ semula Penggugat dan Terbanding / semula Tergugat;
“Menimbang, bahwa dengan
demikian oleh karena salah satu pengertian dari bentuk perbuatan melanggar
hukum, maka dapat disimpulkan perbuatan Terbanding / semula Tergugat sudah
termasuk perbuatan yang melanggar hukum yang mengakibatkan kerugian bagi orang
lain;
“Menimbang, dalam petitumnya
Pembanding / semula Penggugat minta Terbanding / semula Tergugat untuk membayar
total kerugian materiil dan immateriil yang diderita oleh Pembanding / semula
Penggugat sejumlah Rp440.000.000,00 (empat ratus empat puluh juta rupiah) +
Rp1.000.000.000,00 (satu milyar rupiah) = Rp1.440.000.000,00 (satu milyar empat
ratus empat puluh juta rupiah);
“Menimbang, bahwa menurut
Majelis Hakim Tingkat Banding kerugian materiil dari Pembanding / semula
Penggugat hanya sepanjang tidak bisa memanfaatkan rumah atau tanah obyek
sengketa;
“Menimbang, bahwa dari
perhitungan yang layak dan pantas maka harga yang pantas dan layak adalah
Rp200.000.000,00 (dua ratus juta rupiah) ditambah dengan bunga 0,5% setiap
bulan sampai perkara ini mempunyai kekuatan hukum tetap sedangkan terhadap
kerugian immateriil, menurut Majelis Hakim Tingkat Banding tidak perlu diganti
rugi karena tidak jelas dasar kerugian immaterial tersebut;
“Menimbang, bahwa berdasarkan
seluruh pertimbangan-pertimbangan tersebut di atas, maka gugatan Pembanding / semula
Penggugat dapat dikabulkan untuk sebagian dan ditolak gugatan selain dan
selebihnya;
DALAM REKONPENSI:
“Menimbang, bahwa dalam gugatan
Rekonpensi, Terbanding / semula Penggugat Rekonpensi / Tergugat Konpensi mohon
untuk menyatakan Pembanding / semulaTergugat I Rekonpensi / Penggugat Konpensi
bersalah telah melakukan perbuatan melawan hukum atas pembelian SHM Nomor
179/Bangka/2016 seluas 1017 M2 dan SHM Nomor 416/Bangka/2016 atas tanah seluas
681 M2 yang terletak di Jalan Kemang, Kelurahan Bangka, Kecamatan Mampang
Prapatan, Jakarta Selatan. Selanjutnya menyatakan Terbanding / semula Penggugat
Rekonpensi / Tergugat Konpensi adalah pemilik atas tanah perkara dan menyatakan
batal demi hukum semua akta akta yaitu Akta Pengikatan Jual Beli dan Akta Jual
Beli terhadap tanah obyek perkara;
“Menimbang, bahwa terhadap
pokok permasalahan dalam gugatan Rekonpensi adalah sama dengan gugatan Konpensi
yaitu tentang kepemilikan tanah obyek perkara;
“Menimbang, bahwa sebagaimana
telah dipertimbangkan di pertimbangan Dalam Konpensi Majelis Hakim Tingkat
Banding telah menyatakan jual beli yang dilakukan oleh Pembanding / semula Tergugat
I Rekonpensi / Penggugat Konpensi terhadap obyek tanah perkara dengan Akta Pengikatan
Jual Beli dan Akta Jual Beli yang dilakukan di hadapan Notaris / PPAT demikian
juga dengan proses balik nama adalah sah dan mempunyai kekuatan hukum, maka
dengan demikian seluruh dalil gugatan Rekonpensi tidak beralasan dan sudah
sepatutnya untuk ditolak untuk seluruhnya;
“Menimbang, bahwa dengan
demikian kontra memori banding yang diserahkan oleh Terbanding / semula
Penggugat Rekonpensi / Tergugat Konpensi tidak beralasan dan harus dinyatakan
ditolak;
“Menimbang, bahwa dari seluruh
pertimbangan-pertimbangan tersebut di atas maka putusan Pengadilan Negeri
Jakarta Selatan Nomor 240/Pdt.G/2018/PN.Jkt.Sel sudah sepatutnya dibatalkan dan
Majelis Hakim Tingkat Banding mengadili sendiri perkara ini;
“M E N G A D I L I :
- Menerima permohonan banding dari Pembanding / semula Penggugat Konpensi
/ Tergugat I Rekonpensi;
- Membatalkan putusan Pengadilan Negeri Jakarta Selatan Nomor 240/Pdt.G/2018/PN.Jkt.Sel
tanggal 11 Desember 2019 yang dimohonkan banding tersebut;
MENGADILI SENDIRI
DALAM KONPENSI:
DALAM EKSEPSI:
- Menyatakan eksepsi Terbanding / semula Tergugat tidak dapat diterima;
DALAM POKOK PERKARA:
1. Mengabulkan gugatan Pembanding / semula Penggugat untuk sebagian;
2. Menyatakan sah dan mempunyai kekuatan mengikat menurut Hukum:
a. Akta Perikatan Jual Beli (APJB) Nomor 08 tertanggal 12 Agustus 2016
terhadap SHM Nomor 179/Bangka, luas tanah 681 M2 atas nama Djohan Effendi
(Terbanding / semula Tergugat);
b. Akta Perikatan Jual Beli (APJB) Nomor 09 tertanggal 12 Agustus 2016
terhadap SHM Nomor 416/Bangka, luas tanah 1017 M2 atas nama Djohan Effendi
(Terbanding / semula Tergugat);
3. Menyatakan sah dan mempunyai kekuatan mengikat menurut hukum:
a. Akta Jual Beli (AJB) Nomor 376/2016 tertanggal 22 Agustus 2016
terhadap SHM Nomor 179/Bangka, Uraian Gambar Situasi tertanggal 25 Januari 1971
Nomor 261/290/1971, luas 681 M2 atas nama Djohan Effendi (Terbanding / semula
Tergugat);
b. Akta Jual Beli (AJB) Nomor 377/2016 tertanggal 22 Agustus 2016
terhadap SHM Nomor 416/Bangka, Uraian Gambar Situasi tertanggal 10 November
1971 Nomor 455/3961/1971, luas 1017 M2 atas nama Djohan Effendi (Terbanding / semula
Tergugat);
4. Menyatakan sah dan mempunyai kekuatan mengikat menurut hukum proses
balik nama Terhadap SHM Nomor 416/Bangka dan SHM Nomor 179/Bangka (Objek
Sengketa l dan Objek Sengketa ll) ke atas nama Pembanding / semula Penggugat
oleh Turut Terbanding / semula Turut Tergugat;
5. Memerintahkan Turut Terbanding / semula Turut Tergugat melakukan
pendaftaran peralihan hak antara Pembanding / semula Penggugat dengan
Terbanding/semula Tergugat dalam register untuk itu;
6. Menyatakan Pembanding / semula Penggugat adalah pembeli yang
beretikad baik dan harus dilindungi hukum;
7. Menyatakan Pembanding/semula Penggugat sebagai pemilik yang sah
terhadap Objek Segketa l dan Objek Sengketa ll;
8. Menyatakan Terbanding / semula Tergugat telah melakukan perbuatan
melawan hukum (onrechmatigedaad);
9. Menghukum Terbanding / semula Tergugat, keluarga Terbanding / semula
Tergugat, orang-orang Terbanding / semula Tergugat dan orang yang mendapat
kuasa dari Terbanding / semula Tergugat, untuk segera keluar meninggakan Objek
Sengketa l dan Objek Sengketa ll dengan membawa barang-barang miliknya dan menyerahkan
Objek Sengketa l dan Objek Sengketa ll kepada Pembanding / semula Penggugat
dalam keadaan kosong, aman dan lestari;
10. Menghukum Terbanding / semula Tergugat untuk membayar kerugian
materiil yang diderita oleh Pembanding / semula Penggugat sejumlah
Rp200.000.000,00 (dua ratus juta rupiah) dengan kontan atau tunai ditambah
bunga sebesar 0,5 % (nol koma lima persen) untuk setiap bulannya sampai perkara
ini mempunyai kekuatan hukum tetap (inkracht van gewijsde);
11. Menolak gugatan Pembanding / semula Penggugat untuk selain dan
selebihnya;
DALAM REKONPENSI:
- Menolak gugatan Terbanding / semula Penggugat Rekonpensi / Tergugat
Konpensi untuk seluruhnya;”
© Hak Cipta HERY SHIETRA.
Budayakan
hidup JUJUR dengan menghargai Jirih
Payah, Hak Cipta, Hak Moril, dan Hak Ekonomi Hery Shietra selaku Penulis.