(DROP DOWN MENU)

Sertifikat Tanah Berumur Lebih dari 5 Tahun, Tetap dapat Dibatalkan oleh Pengadilan

Sertifikat Tanah Bersifat Kuat, Namun Tidak Bersifat Mutlak ataupun Sempurna

Apapun yang Dilandasi Itikad Tidak Baik, Berpotensi Dibatalkan oleh Pengadilan

Question: Adalah mitos ataukah fakta, ada pihak-pihak yang menyebutkan bahwa sertifikat tanah BPN yang sudah berumur paling sedikit 5 (lima) tahun, maka sudah tidak bisa lagi dibatalkan oleh pihak lain sekalipun dibawa ke pengadilan dan digugat pihak ketiga, sekalipun ada cacat penerbitan sertifikat tanah tersebut?

Brief Answer: Isu tersebut merupakan mitos, alias sekadar rumor. Peraturan perundang-undangan terkait hukum pertanahan di Indonesia sendiri tidak secara eksplisit menyatakan sifat pembuktian dari suatu sertifikat hak atas tanah yang diterbitkan oleh BPN (Badan Pertanahan Nasional) bersifat mutlak dan sempurna—karenanya masih dibuka dan terbuka opsi peluang bagi pihak eksternal untuk menggugat dan memohon untuk dibatalkan maupun dicabut keputusan pemberian hak atas tanah yang menjadi dasar terbitnya suatu sertifikat hak atas tanah—terutama ketika telah ternyata terdapat indikasi nyata, bahwa telah terjadi mal-prosedur dalam administrasi maupun proses penerbitannya, sehingga mengandung cacat formal, menjadi alasan mendesak untuk dibatalkan.

Modus yang lebih sistematik lagi yang tidak jarang SHIETRA & PARTNERS jumpai dalam praktik di lapangan ialah, Sertifikat Tanah BPN tersebut baru dimunculkan oleh suatu pihak setelah Sertifikat Tanah BPN dimaksud diterbitkan 5 (lima) tahun, membuat pihak yang menempati serta mengelola secara efektif bidang tanah selama puluhan tahun mendadak menjadi terkejut mendapati telah ternyata suatu pihak telah memohon sertifikat hak atas tanah diatas bidang tanah, dimana mengindikasikan adanya kelalaian ataupun kesengajaan dari pihak Kantor Pertanahan yang tidak melakukan mekanisme berupa prosedur pengukuran batas-batas tanah maupun memastikan bahwa pihak pemohon selama ini adalah benar secara efektif menguasai fisik dan mengelola seluruh bidang tanah yang dimohonkan, sebelum menerbitkan sertifikat hak atas tanah. Dengan kata lain, pengukuran pra-penerbitan sertifikat hak atas tanah di BPN, menjadi syarat mutlak yang tidak dapat disimpangi prosedurnya.

PEMBAHASAN:

Sertifikat tanah yang diterbitkan oleh BPN, bersifat kuat sifat pembuktiannya, namun tidak sempurna dan tidak mutlak. Masih dibuka peluang untuk membatalkannya, bila nyata-nyata terdapat mal-administratif proses / prosedur penerbitannya. Pasal 32 Peraturan Pemerintah Nomor 24 tahun 1997 tentang Pendaftaran tanah, memiliki pengaturan berikut:

(1) Sertifikat merupakan surat tanda bukti hak yang berlaku sebagai alat pembuktian yang kuat mengenai data fisik dan data yuridis yang termuat di dalamnya, sepanjang data fisik dan data yuridis tersebut sesuai dengan data yang ada dalam surat ukur dan buku tanah hak yang bersangkutan.

(2) Dalam hal atas suatu bidang tanah sudah diterbitkan sertifikat secara sah atas nama orang atau badan hukum yang memperoleh tanah tersebut dengan itikad baik dan secara nyata menguasainya, maka pihak lain yang merasa mempunyai hak atas tanah itu tidak dapat lagi menuntut pelaksanaan hak tersebut apabila dalam waktu 5 (lima) tahun sejak diterbitkannya sertipikat itu tidak mengajukan keberatan secara tertulis kepada pemegang sertifikat dan Kepala Kantor Pertanahan yang bersangkutan ataupun tidak mengajukan gugatan ke Pengadilan mengenai penguasaan tanah atau penerbitan sertifikat tersebut.”

Pasal 19 Ayat (2) Huruf (c) UUPA mengatur hal senada, yaitu sertifikat sebagai alat pembuktian yang kuat, yaitu data fisik dan data yuridis yang dimuat dalam sertifikat dianggap benar sepanjang tidak dapat di buktikan sebaliknya oleh alat bukti yang lain yang dapat berupa sertifikat atau selain sertifikat, yakni alas hak lainnya semisal “aquisitive verjaring ataupun bilamana dapat dibuktikan bahwa tanah tersebut telah ditelantarkan selama sekian puluh tahun. Yang kerap terjadi dalam praktik ialah, sebuah sertifikat hak atas tanah diterbitkan untuk bidang hamparan tanah yang demikian luas, sementara itu penguasaan fisik objek tanah hanya sebagian kecilnya saja, sementara itu sebagian bidang tanah yang dimasukkan ke dalam sertifikat tanah BPN telah “mencaplok” bidang-bidang tanah warga sekitar yang dikuasai fisiknya oleh warga setempat.

Ketentuan pasal 32 Ayat (1) Peraturan Pemerintah Nomor 24 tahun 1997 tentang Pendaftaran Tanah merupakan penjabaran dari ketentuan pasal 19 Ayat (2) huruf c Pasal 23 ayat (2), Pasal 32 ayat (2) dan Pasal 38 ayat (2) UUPA, yang berisikan bahwa pendaftaran tanah menghasilkan surat tanda yang berlaku sebagai pembuktian yang kuat, maksudnya bahwa keterangan-keterangan yang tercantum di dalamnya mempunyai kekuatan hukum dan harus diterima sebagai keterangan yang benar, selama dan sepanjang tidak ada alat pembuktian lain yang membuktikan sebaliknya. (Adrian Sutedi, 2009, Peraihan Hak Atas Tanah dan Pendaftarannya, Sinar Grafika, Jakarta, hlm. 80).

Ketentuan Pasal 32 ayat (1) Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997 tersebut mengisyaratkan sifat pendaftaran tanah yang dianut hukum agraria di Indonesia adalah “sistem publikasi negatif”, yang bermakna : sertifikat hanya merupakan surat tanda bukti yang bersifat kuat dan bukan merupakan hak tanda bukti yang bersifat mutlak. (Hartanto Andy, 2009, Problematika Hukum Jual Beli Tanah Belum Bersertifikat, Cet I, Laksbang Mediatma, Yogyakarta, hlm. 34). Sejarah / historis penguasaan fisik menjadi penting, memastikan bahwa orang yang bersangkutan benar-benar menguasai secara fisik seluruh bidang tanah tersebut dan menghindari terjadi dua penguasaan hak yang berbeda yaitu hak atas (fisik) dan hak bawah (surat). Hal ini penting di dalam proses pembebasan tanah, khususnya dalam pelepasan hak atau ganti rugi, dan untuk memastikan bahwa si pemegang surat (sertifikat) tersebut tidak menelantarkan tanah tersebut karena adanya fungsi sosial tanah dan asas larangan “guntai”.

Apa yang kemudian menjadi pendirian praktik peradilan di PTUN, terhadap kasus-kasus pertanahan demikian? Salah satu ilustrasi konkretnya, dapat SHIETRA & PARTNERS cerminkan dalam putusan Mahkamah Agung RI sengketa tata usaha negara terkait sertifikat hak atas tanah, register Nomor 179 PK/TUN/2017 tanggal 21 November 2017, perkara antara:

- Kepala Kantor Pertanahan Kota Administrasi Jakarta Barat, sebagai Pemohon Peninjauan Kembali, semula selaku Tergugat; melawan

- 6 (enam) orang warga, selaku Para Termohon Peninjauan Kembali, semula sebagai Para Penggugat.

Yang menjadi Obyek Gugatan ialah Surat Keputusan BPN tentang Penerbitan Sertifikat Hak Guna Bangunan (HGB) Nomor 04142 surat ukur tanggal 21 November 2013, Nomor 00122/2013, Luas 1.172 m² di Kelurahan Kapuk Kecamatan Cengkareng,Kota Administrasi Jakarta Barat, diterbitkan pada tanggal 1 September 2014 atas nama pemegang serfitikat, yakni terdiri dari nama-nama : Harry Karauwan, Wiesye Marlein Prasetyo, Robert Richard Karauwan, dan Adrian Abram Karauwan. Atas penerbitan Sertifikat Hak Guna Bangunan oleh Tergugat, telah menimbulkan akibat hukum berupa Penggugat tidak bisa memohonkan Hak atas bidang tanah yang telah mereka tempati dari tahun 1978, dan Para penggugat kehilangan haknya untuk memperoleh tempat tinggal.

Berdasarkan ketentuan Pasal 53 ayat (1) Undang-Undang Nomor 9 Tahun 2004 tentang Perubahan atas Undang-Undang Nomor 5 Tahun 1986 tentang Peradilan Tata Usaha Negara, mengatur : “Seseorang atau badan hukum perdata yang merasa kepentingannya dirugikan oleh suatu Keputusan Tata Usaha Negara dapat mengajukan gugatan tertulis kepada Pengadilan yang berwenang berisi tuntutan agar Keputusan Tata Usaha Negara yang disengketakan itu dinyatakan batal atau tidak sah, dengan atau tanpa diserta ganti rugi dan/atau rehabilitasi.”

Pada tanggal 20 Agustus 1978, ayah dari Penggugat yaitu M. Akui telah membeli sebidang tanah, seluas Kurang Lebih 600 m2 (enam ratus meter persegi), dengan kwitansi pembelian tertanggal 20 Agustus 1978. Karena kendala terbatasnya pengetahuan akan Hukum, maka bukti terjadinya jual-beli tersebut hanya didasarkan pada kwitansi jual beli. [Note SHIETRA & PARTNERS : Kuitansi bukanlah akta otentik PPAT juga bukanlah “alas hak”, terlebih dibenakan sebagai cara untuk mengalihkan hak atas tanah. Namun “alas hak” pihak Penggugat, ialah “aquisitive verjaring”, yakni telah menempati dan menggarap bidang tanah secara “itikad baik” selama kurun waktu 20—30 tahun lamanya, sehingga secara hukum telah dikategorikan sebagai pemilik “akibat lewatnya waktu”.]

M. Akui sebagai ayah atau orang tua kandung dari Penggugat dari tahun 1978 sampai dia meninggal, telah membangun lima buah bangunan diatas tanah sengketa Tersebut, dan tidak pernah melakukan peralihan atas tanah sengketa tersebut. Penggugat selalu melakukan kewajibannya untuk membayar Pajak Bumi Bangunan dari tahun 1978 sampai tahun 2014 yang tercantum dalam Surat Pemberitahuan Pajak Terhutang (SPPT), atas tanah Sengketa dimaksud seluas 643 m2.

Tanggal 09 September 2014, Penggugat mendapatkan somasi yang memerintahkan Penggugat untuk segera mengosongkan tanah oleh Robert R. Karauwan CS. yang merupakan anak dari Alex Karauwan, dengan dalih Tanah Sengketa Tersebut adalah milik Robert R. Karauwan CS. Penggugat merasa dirugikan, karena Tanah Sengketa yang dikuasai oleh Penggugat dari tahun 1978, tidak pernah di jual Belikan Kepada siapapun. Sejak saat itulah Penggugat selalu diintimidasi oleh Robert R. Karauwan, dengan dalih ia mempunyai Sertifikat Hak Guna Bangunan atas Tanah Sengketa yang diterbitkan oleh Tergugat.

Tindakan Tergugat yang menerbitkan sertifikat atas tanah seluas kurang lebih 1.172 m2, telah merugikan Penggugat, mengingat tanah Penggugat ikut masuk kedalam sertifikat Hak Guna Bangunan tersebut, sehingga kini diklaim sebagai milik pihak pemegang sertifikat tanah BPN. Tergugat telah lalai menjalankan tugasnya berupa melakukan Pengukuran batas–batas atas Tanah Sengketa, terbukti Surat Ukur dalam sertifikat Hak Guna Bangunan dimaksud menyatakan bahwa objek Tanah Sengketa adalah sebidang tanah kosong, padahal pada kenyataannya di dalam Tanah Sengketa tersebut telah berdiri 5 (lima) bangunan, sejak tahun 1978.

Tindakan Tergugat menerbitkan sertifikat atas tanah sengketa dengan sertifikat Hak Guna Bangunan dengan “gambar situasi” yang menyertainya, merupakan tindakan yang bertentangan dengan peraturan perundangan yang berlaku maupun asas-asas umum pemerintahan yang baik, maka surat keputusan BPN yang menjadi dasar penerbitan sertifikat tersebut harus dibatalkan.

Para Penggugat baru mengetahui adanya Sertifikat Tanah BPN dimaksud, pada saat Para Penggugat diperiksa di Kepolisian Resort Jakarta Barat atas dugaan tindak pidana penggelapan dan memasuki pekarangan orang lain tanpa izin Pasal 385 KUHP dan 167 KUHP. Atas dasar peristiwa tersebut, Penggugat mohon kepada Pengadilan Tata Usaha Negara Jakarta agar memberikan putusan sebagai berikut:

- Menyatakan batal atau tidak sah Sertifikat Hak Guna Bangunan Nomor 04142 surat ukur tanggal 21 November 2013, Nomor 00122/2013, Luas 1.172m² di Kelurahan Kapuk, Kecamatan Cengkareng, Kota Administrasi Jakarta Barat di terbitkan pada tanggal 1 September 2014 atas nama pemegang Hak Harry Karauwan, Wiesye Marlein Prasetyo, Robert Richard Karauwan, Adrian Abram Karauwan;

- Memerintahkan kepada Tergugat Untuk Mencabut Sertifikat Hak Guna Bangunan Nomor 04142 surat ukur tanggal 21 November 2013, nomor 00122/2013, Luas 1.172 m² di Kelurahan Kapuk, Kecamatan Cengkareng, Kota Administrasi Jakarta Barat di terbitkan pada tanggal 1 September 2014 atas nama pemegang Hak Harry Karauwan, Wiesye Marlein Prasetyo, Robert Richard Karauwan, Adrian Abram Karauwan;

Terhadap gugatan Penggugat, Tergugat mengajukan tanggapan dengan pokok bantahan bahwa gugatan Penggugat pada intinya menyatakan M Akui membeli sebidang tanah, namun dalil demikian belum pernah diuji kebenarannya secara perdata. Dengan kata lain, ada “sengketa kepemilikan”, dimana untuk menguji apakah jual-beli tersebut sah atau tidaknya merupakan kewenangan Pengadilan Perdata, sehingga gugatan Penggugat ke Pengadilan Tata Usaha Negara bersifat “prematur”.

Terhadap gugatan Penggugat maupun bantahan Tergugat, yang kemudian menjadi amar Putusan Pengadilan Tata Usaha Negara Jakarta Nomor 247/G/2014/PTUN.JKT, tanggal 30 April 2015, dengan amar sebagai berikut:

“MENGADILI :

I. DALAM EKSEPSI:

- Menyatakan Eksepsi Tergugat Tidak Dapat Diterima (niet onvantkelijk verklaard);

II. DALAM POKOK SENGKETA:

1. Mengabulkan gugatan para Penggugat untuk seluruhnya;

2. Menyatakan batal Keputusan Tergugat berupa; Sertifikat Hak Guna Bangunan Nomor 04142 surat ukur tanggal 21 November 2013, Nomor 00122/2013, Luas 1.172m² di Kelurahan Kapuk, Kecamatan Cengkareng, Kota Administrasi Jakarta Barat di terbitkan pada tanggal 1 September 2014 atas nama pemegang Hak Harry Karauwan, Wiesye Marlein Prasetyo, Robert Richard Karauwan, Adrian Abram Karauwan, sepanjang bidang tanah milik Para Penggugat yang terletak dijalan Kapuk Peternakan I Nomor 34 A – B, RT. 003, RW. 007, Cengkareng, Kota Jakarta Barat Seluas Kurang Lebih 600 m² (enam ratus meter persegi);

3. Memerintahkan kepada Tergugat untuk mencabut keputusan berupa: Sertifikat Hak Guna Bangunan Nomor 04142 surat ukur tanggal 21 November 2013, Nomor 00122/2013, Luas 1.172m² di Kelurahan Kapuk, Kecamatan Cengkareng, Kota Administrasi Jakarta Barat di terbitkan pada tanggal 1 September 2014 atas nama pemegang Hak Harry Karauwan, Wiesye Marlein Prasetyo, Robert Richard Karauwan, Adrian Abram Karauwan, dengan mengeluarkan bidang tanah milik Para Penggugat yang terletak dijalan Kapuk Peternakan I Nomor 34 A – B, RT. 003, RW. 007, Cengkareng, Kota Jakarta Barat Seluas Kurang Lebih 600 m² (enam ratus meter persegi) sesuai dengan ketentuan perundang–undangan yang berlaku;

4. Mewajibkan kepada Tergugat untuk menerbitkan kembali Surat Hak Guna Bangunan (SHGB) atas nama pemegang hak Harry Karauwan, Wiesye Marlein Prasetyo, Robert Richard Karauwan, Adrian Abram Karauwan, setelah dikurangi dan dikeluarkan bidang tanah milik Para Penggugat yang terletak di Jalan Peternakan I Nomor 34 A – B, RT. 003, RW. 007, Cengkareng, Kota Jakarta Barat seluas Kurang Lebih 600 m² (enam ratus meter persegi) sesuai dengan ketentuan perundang–undangan yang berlaku;”

Dalam tingkat banding, yang menjadi amar Putusan Pengadilan Tinggi Tata Usaha Negara Jakarta Nomor 200/B/2015/PT.TUN.JKT, tanggal 1 Oktober 2015, dengan amar sebagai berikut:

MENGADILI :

- Menerima permohonan banding dari Tergugat / Pembanding;

- Menguatkan Putusan Pengadilan Tata Usaha Negara Jakarta Nomor 247/G/2014/PTUN-JKT tanggal 30 April 2015 yang dimohonkan banding;”

Berlanjut dalam tingkat kasasi, yang kemudian menjadi amar Putusan Mahkamah Agung Nomor 162K/TUN/2016, tanggal 16 Mei 2016, dengan amar sebagai berikut:

MENGADILI :

- Menolak permohonan kasasi dari Pemohon Kasasi: KEPALA KANTOR PERTANAHAN KOTA ADMINISTRASI JAKARTA BARAT tersebut;”

Pihak BPN mengajukan upaya hukum luar biasa yakni Peninjauan Kembali, dengan pokok keberatan bahwa Para Penggugat tidak mampu membuktikan perolehan hak atas tanah tersebut menurut ketentuan hukum yang berlaku. Dengan kalimat lain, putusan Majelis Hakim mengakui klaim hak atas pihak Penggugat, hanya berdasarkan bukti berupa kuitansi—kuitansi mana juga patut dipertanyakan relevansinya dengan bukti pelunasan, bahkan juga perlu dipertanyakan keasliannya sebagai bukti pelunasan mengingat Para Penggugat tidak pernah melakukan jual beli baik dengan Nico Albert Frederick Mamesah maupun dengan Alex Karauwan, apalagi jual belinya dibuat secara sah dan otentik lewat akta PPAT sebagaimana diwajibkan oleh PP 24 Tahun 1997.

Dimana terhadapnya, Mahkamah Agung membuat pertimbangan serta amar putusan sebagai berikut:

“Menimbang, bahwa terhadap alasan peninjauan kembali tersebut, Mahkamah Agung berpendapat:

“Bahwa alasan tersebut tidak dapat dibenarkan, dengan pertimbangan sebagai berikut:

- Bahwa putusan Judex Juris sudah tepat dan benar, karena tidak terdapat kekhilafan Hakim atau kekeliruan yang nyata sebagaimana dimaksud Pasal 67 huruf (f) Undang-Undang Nomor 14 Tahun 1985 tentang Mahkamah Agung sebagaimana telah diubah dengan Undang-Undang Nomor 5 Tahun 2004 dan perubahan kedua dengan Undang-Undang Nomor 3 Tahun 2009;

- Bahwa kekhilafan yang dimaksud Pemohon Peninjauan Kembali hanya berisi perbedaan pendapat;

“Menimbang, bahwa berdasarkan pertimbangan tersebut di atas, maka permohonan Peninjauan Kembali yang diajukan oleh: KEPALA KANTOR PERTANAHAN KOTA ADMINISTRASI JAKARTA BARAT tersebut tidak beralasan sehingga harus ditolak;

M E N G A D I L I :

- Menolak permohonan peninjauan kembali dari Pemohon Peninjauan Kembali: KEPALA KANTOR PERTANAHAN KOTA ADMINISTRASI Jakarta BARAT tersebut;”

© Hak Cipta HERY SHIETRA.

Budayakan hidup JUJUR dengan menghargai Jirih Payah, Hak Cipta, Hak Moril, dan Hak Ekonomi Hery Shietra selaku Penulis.